財稅〔2011〕61號《財政部國家稅務總局關于推廣應用房地產(chǎn)估價技術加強存量房交易稅收征管工作的通知》

財政部國家稅務總局關于推廣應用房地產(chǎn)估價技術加強存量房交易稅收征管工作的通知





財稅〔2011〕61號

各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，西藏、寧夏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國家稅務局，新疆生產(chǎn)建設兵團財務局：

應用房地產(chǎn)估價技術對存量房交易申報價格進行評估（以下簡稱存量房評估），防范存量房交易“陰陽合同”所形成的稅收風險，不僅是稅法賦予稅務部門必須履行的責任，也是國家房地產(chǎn)市場調(diào)控措施的重要內(nèi)容。按照財政部和國家稅務總局的部署，各地于2009年下半年開始進行存量房評估試點工作。目前絕大多數(shù)地區(qū)已完成試點工作，并取得預期效果。通過開展存量房評估工作，試點地區(qū)不僅有效地防范了存量房交易“陰陽合同”所形成的稅收風險，而且為全面推行存量房評估工作在技術應用、評估工作規(guī)程、評估工作機制等方面取得了經(jīng)驗，準備了人才。根據(jù)《財政部國家稅務總局關于推進應用房地產(chǎn)評估技術加強存量房交易稅收征管工作的通知》（財稅〔2010〕105號）的要求，各地區(qū)應于2011年7月1日后，逐步推廣應用房地產(chǎn)估價技術加強存量房交易稅收征管工作。為此做好此項工作，現(xiàn)就有關要求通知如下：

一、認真做好推廣工作

（一）主要領導親自抓。存量房評估推廣工作規(guī)劃的研究制定，規(guī)劃實施的動員、部署和考核，內(nèi)部工作機制的完善，與政府和有關部門的協(xié)調(diào)，面向社會的宣傳等事關存量房評估機制推廣的重大工作，各級地方稅務局主要領導要親自主持。

（二）科學制定推廣方案。要認真總結試點地區(qū)經(jīng)驗，全面摸清非試點地區(qū)特殊情況和推廣工作可能遇到的新問題，因地制宜地制定存量房評估推廣工作方案和針對新問題的解決措施，切忌盲目照搬試點地區(qū)的做法。對于非試點地區(qū)在推廣工作中遇到的部門協(xié)調(diào)、資金保障、評估技術應用等問題，上級財稅部門要全力幫助解決。

存量房評估推廣工作方案于2011年8月底以前報財政部、國家稅務總局備案。

（三）積極爭取政府支持。各級地稅局主要向政府匯報存量房評估推廣工作，充分說明這項工作的重要意義，提請政府審議有關重大工作安排，包括部門協(xié)調(diào)、資金保障、機制人員等。

（四）高度重視宣傳工作。要通過各種方式宣傳這項工作的重要意義，向社會充分說明，推行存量房評估機制不僅是履行稅法所規(guī)定的職責，貫徹國家房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控措施，也是為了營造依法、公平納稅的良好環(huán)境，保護依法納稅者的正當權益。要向社會說明該機制的內(nèi)容，尤其是批量評估技術方案和評估工作程序，讓廣大民眾了解存量房評估機制的客觀性、公正性，以樹立存量房評估工作的公信力。

要充分尊重納稅的知情權，將需要說明的內(nèi)容通過在辦稅場所張貼公告或印發(fā)說明書等方式告知納稅人，并耐心接受納稅人的咨詢。

（五）建立健全工作機制。存量房評估推廣工作時間緊迫、任務繁重。為了提高推廣工作的效率，應在總結試點經(jīng)驗的基礎上，切實完善和健全省級部門協(xié)調(diào)工作機制與省地稅機關內(nèi)部工作機制，使之制度化、常態(tài)化，并延伸至市、縣兩級。推廣工作所必需的相關人員培訓、評估技術機構選用等事項，能由省地稅機關承擔的，就不要由下級地稅機關承擔，尤其是不宜分散給縣級地稅機關各自解決。這樣做不僅可以保證工作效率，也有利于節(jié)約使用資源、避免工作失誤和保持評估工作的相對一致性。

（六）實行專業(yè)化管理。存量房評估推廣階段的工作量將成倍增加，而且推廣工作完成后存量房評估機制還要在不斷鞏固、完善的基礎上持續(xù)運行，省和省轄市兩級地稅機關應設立專門從事存量房評估工作的機構并增配足夠數(shù)量的能勝任相關工作的人員。

鑒于實現(xiàn)專門機構設置與人員增配目標需一定時間，在推廣工作啟動階段應立足于通過健全內(nèi)部工作機制和適當調(diào)配現(xiàn)有人員來確保推廣工作如期完成。

二、嚴格按照規(guī)定推行存量房評估工作

（一）積極推進存量房評估工作，自2012年7月1日起對納稅人所申報的存量房交易價格要進行全面評估，嚴格禁止不經(jīng)評估即直接按納稅人申報的交易價格征稅，或公布存量房交易價格評估值，客觀上引導納稅人按公布的存量房交易價格評估值進行納稅申報。

（二）嚴格按照規(guī)定實施存量房評估。對于評估認定申報交易價格偏低的，應進一步經(jīng)過規(guī)定程序確認申報交易價格偏低是否有正當理由。有正當理由的，按申報交易價格征稅；沒有正當理由的，按核定計稅價格征稅。

核定計稅價格可參照存量房申報價格評估值確定。

（三）應用房地產(chǎn)批量估價技術進行存量房評估，要應用房地產(chǎn)批量估價技術確定存量房交易價格估值，并下浮一定比例形成存量房申報價格評估值，以此評估申報價格是否偏低，不得使用其他方法進行評估。存量房交易價格估值下浮比例應不高于20%，具體比例由地方稅務局擬定，報省地方稅務局批準。

（四）實行稅務部門直接征稅。存量房交易環(huán)節(jié)的稅收必須由稅務部門直接征收。目前仍委托其他部門征收的少數(shù)地區(qū)，應立即糾正，改為由地稅機關直接征收。

三、統(tǒng)一規(guī)范評估技術應用工作

為了有利于優(yōu)化資源配置，提高工作效率，保證存量房評估工作的公信力，有必要對房地產(chǎn)批量評估技術應用工作在適度統(tǒng)一基礎上予以規(guī)范?，F(xiàn)在尚不具備條件按照下列要求實現(xiàn)評估技術應用工作統(tǒng)一規(guī)范的，要通過積極探索逐步實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)范目標。

（一）省地稅機關負責制定評估技術應用工作方案，統(tǒng)一評估方法、技術路線、工作流程、基本數(shù)據(jù)項和數(shù)據(jù)采集標準。

地市地稅機關要按照省地稅機關制定的評估技術應用于工作方案確定本地區(qū)的數(shù)據(jù)項和數(shù)據(jù)采集標準，并建立本地區(qū)的評估技術標準。

縣級地稅機關負責數(shù)據(jù)采集、審核和錄入工作。

（二）省地稅機關要建立全省統(tǒng)一的評估信息庫。目前尚不具備條件建立全省統(tǒng)一評估信息庫的地區(qū)，地方地稅機關要建立本地市統(tǒng)一的評估信息庫。

（三）評估方法原則上應首先使用市場法的間接比較法。

（四）評估數(shù)據(jù)和申報數(shù)據(jù)，應按照稅務檔案管理的要求進行保管。

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