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上海市國家稅務局關于發(fā)布《納稅人跨區(qū)（縣）轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理操作辦法（試行）》的公告
上海市國家稅務局公告2016年第6號 2016-04-30
根據(jù)《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）、《國家稅務總局關于發(fā)布〈納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第16號）有關規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定了《納稅人跨區(qū)（縣）提供不動產(chǎn)經(jīng)營性租賃服務增值稅征收管理操作辦法（試行）》，自2016年5月1日起執(zhí)行。
特此公告。
上海市國家稅務局
2016年4月30日
納稅人跨區(qū)（縣）提供不動產(chǎn)經(jīng)營性租賃服務增值稅征收管理操作辦法（試行）
納稅人在本市跨區(qū)（縣）以經(jīng)營性租賃方式出租不動產(chǎn)，應按照規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間和計稅方法，向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。
一、適用范圍
單位和個體工商戶（以下簡稱納稅人）發(fā)生跨區(qū)（縣）以經(jīng)營租賃方式出租本市范圍內(nèi)不動產(chǎn)的行為，適用本辦法。
跨區(qū)（縣）是指納稅人機構所在地與不動產(chǎn)所在地不在同一區(qū)縣，具體行為包括以下類型：
（一）外省市納稅人在本市出租不動產(chǎn)；
（二）本市納稅人在本市跨區(qū)（縣）出租不動產(chǎn)。
其他個人出租不動產(chǎn)，應向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關申報納稅，不適用本辦法。
二、預征率
納稅人預繳稅款時，應將取得的租金收入（不含收取的押金）換算成不含稅銷售額，按照適用的預征率預繳稅款。
（一）一般納稅人出租不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的，預征率為3％。
（二）小規(guī)模納稅人和個體工商戶出租不動產(chǎn)（不含個體工商戶出租住房），適用簡易計稅方法計稅的，預征率為5％；一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，選擇簡易計稅方法計稅的，預征率為5％。
（三）個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計征。
三、預繳稅款計算
（一）適用一般計稅方法計稅的，按照以下公式計算應預繳稅款：
應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+11%）×3%
（二）適用簡易計稅方法計稅的，按照以下公式計算應預繳稅款：
應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%
（三）個體工商戶出租住房，按照以下公式計算應預繳稅款：
應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%
四、預繳申報
（一）預繳期限和地點
納稅人應在取得租金的次月（季度）納稅申報期限，向不動產(chǎn)所在地的主管稅務機關預繳稅款。
（二）納稅人預繳稅款時，應提供下列資料：
1.《增值稅預繳稅款表》（一式二份）；
2.稅務登記證或社會信用登記證（三證合一）副本復印件（首次辦理預繳需提供），個體工商戶還應提供本人身份證原件和復印件；
3.所出租不動產(chǎn)的不動產(chǎn)權證或商品房預售合同、房地產(chǎn)買賣合同等能證明不動產(chǎn)權屬的復印件（首次辦理預繳需提供）；
4.開具的增值稅發(fā)票（自行開具發(fā)票的納稅人提供）；
5.不動產(chǎn)租賃合同復印件（首次辦理預繳需提供）；
6.納稅人委托代理人辦理的，應提供書面委托書以及代理人身份證原件和復印件。
（三）機構所在地申報
納稅人出租不動產(chǎn)取得的租金收入應按規(guī)定向機構所在地主管稅務機關辦理納稅申報，已預繳的增值稅稅款可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
五、代開發(fā)票
不能自行開具增值稅發(fā)票的小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)取得的租金收入，可在預繳稅款后向不動產(chǎn)所在地稅務機關申請代開增值稅發(fā)票。
（一）納稅人申請代開增值稅發(fā)票時，應提供下列資料：
1.《增值稅預繳稅款表》（已預繳稅款的還應提供完稅憑證）；
2.《代開增值稅發(fā)票申請表》；
3.承租人稅務登記證或社會信用登記證（三證合一）副本復印件，承租人為其他個人的，應提供身份證復印件。
（二）下列情況不得申請代開增值稅專用發(fā)票：
1.納稅人向其他個人出租不動產(chǎn)；
2.取得的租金收入享受免征增值稅優(yōu)惠的。
六、其他事項
小規(guī)模納稅人增值稅應稅銷售額符合小微企業(yè)免征增值稅條件的，其取得的跨區(qū)縣不動產(chǎn)租金收入暫不實行預繳，需代開增值稅發(fā)票的，應向不動產(chǎn)所在地稅務機關申請代開。
納稅人出租不動產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定應向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關預繳稅款而自應當預繳之月起超過6個月沒有預繳稅款的，由機構所在地主管稅務機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規(guī)定進行處理。
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