渝府辦發(fā)〔2020〕67號《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實施意見》

《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實施意見》










渝府辦發(fā)〔2020〕67號

重慶市人民政府辦公廳關(guān)于

完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實施意見

渝府辦發(fā)〔2020〕67號

各區(qū)縣(自治縣)人民政府，市政府有關(guān)部門，有關(guān)單位:

為貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》(國辦發(fā)〔2019〕34號)，進一步完善我市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場(以下統(tǒng)稱土地二級市場)，促進土地資源優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)提出以下實施意見。

一、總體要求

以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的十九大、十九屆二中三中四中全會精神和中央經(jīng)濟工作會議精神，深化落實習(xí)近平總書記對重慶提出的“兩點”定位、“兩地”“兩高”目標、發(fā)揮“三個作用”和營造良好政治生態(tài)的重要指示要求，認真落實黨中央、國務(wù)院決策部署，充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，堅持問題導(dǎo)向，以建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場為方向，以促進土地要素流通順暢為重點，以提高存量土地資源配置效率為目的，以不動產(chǎn)統(tǒng)一登記為基礎(chǔ)，與國土空間規(guī)劃及相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃相銜接，著力完善土地二級市場規(guī)則，健全服務(wù)和監(jiān)管體系，提高節(jié)約集約用地水平，為完善社會主義市場經(jīng)濟體制、推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展提供用地保障。

二、完善交易機制，健全交易規(guī)則

(一)完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)則。

以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，經(jīng)依法批準，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳土地出讓價款，按轉(zhuǎn)移登記辦理;不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規(guī)劃的前提下，由受讓方依法依規(guī)辦理有償使用手續(xù)，補繳土地出讓價款。以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在符合法律法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定的前提下，應(yīng)充分保障交易自由。

土地分割、合并轉(zhuǎn)讓的，分割、合并后的地塊應(yīng)具備單獨建設(shè)條件，涉及公共配套設(shè)施建設(shè)和使用的，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)在合同中明確有關(guān)權(quán)利義務(wù)。擬分割宗地已預(yù)售或存在多個權(quán)利主體的，應(yīng)取得相關(guān)權(quán)利人同意，不得損害權(quán)利人合法權(quán)益。

工業(yè)項目建成投產(chǎn)后，確有多余的工業(yè)用地需要分割轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)有審批權(quán)的規(guī)劃自然資源主管部門會同經(jīng)濟信息、生態(tài)環(huán)境、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門審查同意后，可予分割轉(zhuǎn)讓。分割轉(zhuǎn)讓后地塊不得改變原工業(yè)用地用途。工業(yè)項目配套建設(shè)的行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施占用的建設(shè)用地不得單獨分割轉(zhuǎn)讓。

(二)規(guī)范建設(shè)用地使用權(quán)出租管理。

以出讓、租賃、作價出資或入股等有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租或轉(zhuǎn)租的，不得違反法律法規(guī)和有償使用合同的相關(guān)約定。

以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租的，應(yīng)按規(guī)定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。探索建立劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租收益年度申報制度，由出租人依法向?qū)俚匾?guī)劃自然資源主管部門申報并繳納相關(guān)收益。

(三)完善建設(shè)用地使用權(quán)抵押機制。

以出讓、作價出資或入股等方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以依法依規(guī)設(shè)定抵押權(quán)，劃撥土地抵押權(quán)實現(xiàn)時應(yīng)優(yōu)先繳納土地出讓收入。以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，根據(jù)租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物連同土地可以依法一并抵押。

自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人申請以建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)辦理不動產(chǎn)抵押相關(guān)手續(xù)，涉及企業(yè)之間債權(quán)債務(wù)合同的須符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。

商品房項目用地扣除已辦理預(yù)售許可和在建建筑物已抵押樓幢對應(yīng)土地外，項目宗地剩余土地可整體抵押。探索允許不以公益為目的的養(yǎng)老、教育等社會領(lǐng)域企業(yè)以有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)、設(shè)施等財產(chǎn)進行抵押融資。建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)實現(xiàn)后，應(yīng)保障原有經(jīng)營活動持續(xù)穩(wěn)定，確保土地用途不改變、利益相關(guān)人權(quán)益不受損。

三、創(chuàng)新運行模式，規(guī)范市場秩序

(一)建立土地二級市場交易平臺。規(guī)劃自然資源主管部門要按照構(gòu)建統(tǒng)一的自然資源資產(chǎn)交易平臺的相關(guān)要求，統(tǒng)籌建立土地二級市場交易平臺，負責(zé)匯集土地二級市場交易信息，提供交易場所，辦理交易事務(wù)，積極推行建設(shè)用地使用權(quán)在交易平臺上公開轉(zhuǎn)讓交易，推進線上交易和信息系統(tǒng)建設(shè)。

(二)規(guī)范交易流程。建立“信息發(fā)布-達成意向-簽訂合同-交易監(jiān)管”的交易流程。交易雙方可通過土地二級市場交易平臺等渠道發(fā)布和獲取市場信息;達成一致后簽訂合同，依法申報交易價格，申報價格比標定地價低20%以上的，屬地區(qū)縣(自治縣，以下簡稱區(qū)縣)政府可行使優(yōu)先購買權(quán)，指定土地儲備機構(gòu)按轉(zhuǎn)讓雙方申報成交價予以收購儲備。

(三)加強信息互通共享。加強涉地司法處置工作銜接，涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的案件，規(guī)劃自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)向人民法院提供所涉不動產(chǎn)的權(quán)利狀況、原出讓合同約定的權(quán)利義務(wù)情況等。規(guī)劃自然資源主管部門應(yīng)與人民法院建立健全執(zhí)行聯(lián)動機制，司法處置土地可進入土地二級市場交易平臺交易。加強涉地資產(chǎn)處置工作銜接，國有及國有控股企業(yè)、國有實際控制企業(yè)、政府有關(guān)部門、事業(yè)單位進行國有資產(chǎn)處置時涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，在公開交易前應(yīng)征得規(guī)劃自然資源、財政等主管部門同意，并將宗地有關(guān)情況如實告知當(dāng)事人。

四、健全服務(wù)體系，加強監(jiān)測監(jiān)管

(一)培育和規(guī)范中介組織。發(fā)揮社會中介組織在市場交易活動中的橋梁作用，發(fā)展相關(guān)機構(gòu)，為土地二級市場交易提供咨詢、估價、經(jīng)紀等服務(wù)。通過制定交易、行業(yè)服務(wù)規(guī)則等相關(guān)制度，建立公開、公正、透明的中介服務(wù)秩序。

(二)加強市場監(jiān)測監(jiān)管與調(diào)控。建立健全土地二級市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管制度和信息系統(tǒng)，完善土地二級市場的價格形成、監(jiān)測、指導(dǎo)、監(jiān)督機制，防止交易價格異常波動。強化土地一、二級市場聯(lián)動，加強對土地市場的整體調(diào)控，維護市場平穩(wěn)運行。

(三)完善土地市場信用體系。土地轉(zhuǎn)讓后，原出讓合同所載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，受讓人應(yīng)依法履約。從信息發(fā)布、合同簽訂、履約監(jiān)管、土地資源利用效率等方面完善土地市場信用體系，評價企業(yè)信用等級、推動失信聯(lián)合懲戒。

五、保障措施

(一)加強組織領(lǐng)導(dǎo)。各區(qū)縣政府、市政府有關(guān)部門和有關(guān)單位要充分認識完善土地二級市場的重要性，確保各項工作舉措和要求落實到位。規(guī)劃自然資源、財政、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國有資產(chǎn)監(jiān)管、稅務(wù)、市場監(jiān)管、金融等主管部門要建立聯(lián)動機制，明確分工，落實責(zé)任，做好人員和經(jīng)費保障，有序推進土地二級市場建設(shè)。

(二)重視宣傳引導(dǎo)。各區(qū)縣政府要加大宣傳力度，加強政策解讀，擴大土地二級市場的影響力、吸引力，調(diào)動市場主體參與積極性。合理引導(dǎo)市場預(yù)期，及時回應(yīng)公眾關(guān)切，營造良好的市場輿論氛圍。

(三)嚴格責(zé)任追究。強化監(jiān)督問責(zé)，對違反土地二級市場相關(guān)規(guī)定的有關(guān)部門、有關(guān)單位以及相關(guān)責(zé)任人員嚴格實行責(zé)任追究，堅決打擊各種腐敗行為。

重慶市人民政府辦公廳

2020年6月1日

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