洛陽市人民政府辦公室關于做好應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作的通知






洛政辦〔2011〕138號

各縣（市、區(qū)）人民政府，市人民政府有關部門，洛陽高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)管委會，洛陽新區(qū)管委會辦公室，各有關單位：

為規(guī)范存量房交易稅收征管工作，更好地發(fā)揮稅收政策對房地產市場的調控作用，促進房地產市場健康發(fā)展，根據《河南省人民政府辦公廳關于做好應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作的通知》（豫政辦〔2011〕84號）要求，經市政府同意，決定在全市開展應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作?，F就有關問題通知如下：

一、充分認識應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管的重要意義

目前，在存量房交易過程中存在著低報成交價格偷逃稅款的現象，影響了稅法的嚴肅性，削弱了房地產市場調控的政策效果。應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管，通過加強部門之間的信息交換，建立房地產估價模型，運用計算機信息技術手段，科學評估存量房交易申報價格，可有效防止交易雙方采取簽訂“陰陽合同”等方式逃避納稅義務。其核心環(huán)節(jié)是建立存量房交易申報價格比對系統，對各類存量房地產進行評估，以評估值的一定比例作為計稅參考值。申報價格低于計稅參考值的，如果納稅人不能夠按要求陳述、舉證，提出正當理由，則以計稅參考值作為計稅價格。這是財稅征收機關在征管實踐中探索建立的行之有效的稅收風險防范機制。做好應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作，有利于防止交易雙方簽訂“陰陽合同”，堵塞稅收漏洞，防止稅款流失，更好地發(fā)揮稅收政策對房地產市場的調控作用，規(guī)范房地產市場秩序，促進房地產市場健康發(fā)展。各級、各有關部門要統一思想，提高認識，互相配合，密切協作，切實做好應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作。

二、切實加強組織領導

為推動工作順利開展，成立洛陽市應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作領導小組，市委常委、常務副市長吳中陽任組長，市政府副秘書長王守國任副組長，市地稅局局長王學榮、市財政局局長谷樹森、市發(fā)展改革委主任李躍民、市國土資源局局長丁新務、市住房城鄉(xiāng)建設委主任孟紅兵、市城鄉(xiāng)規(guī)劃局局長馬朝信、市統計局局長 張尚君任成員。領導小組下設辦公室，辦公室設在市地稅局，王學榮兼任辦公室主任。

各縣（市、區(qū)）也要成立由政府牽頭，發(fā)展改革、財政、地稅、住房城鄉(xiāng)建設、國土資源等相關部門參加的聯席會議制度、日常聯絡員制度、房地產數據信息交換制度等。各部門要明確一名信息聯絡員，定期交換數據，確保評估所需數據及時更新，滿足工作需要。

地稅部門要在應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作中發(fā)揮主體作用，按照“政府領導、部門配合、專家介入、中介參與”的總體要求，制定科學合理、嚴謹細致的工作方案，保證工作扎實有效、平穩(wěn)有序開展。在工作中，要加強組織協調和督促指導，合理調配力量，強化業(yè)務培訓，切實做好房地產價格評估技術方案確定、計算機評估軟件系統本地化改造和房地產估價信息采集、整理等重點工作，保證評估工作統一規(guī)范、評估結果客觀公正。

三、總體工作要求

各級、各有關部門要將其納入年度重點工作，強化措施，大力推進。地稅部門要牽頭建立部門合作機制，吸收發(fā)展改革、財政、住房城鄉(xiāng)建設、國土資源等相關部門及院校、評估機構共同參與房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作，以提高征管效率、評稅的社會公信力和納稅遵從度；要多渠道、多形式采集、梳理和加工房地產信息，全面分析房地產市場及影響房地產價格的因素，建立房地產信息數據庫并納入金稅工程規(guī)劃。住房城鄉(xiāng)建設部門要向地稅部門提供進行存量房交易計稅價格評估所必需的房地產基本信息資料。國土資源部門要向地稅部門提供進行存量房交易計稅價格評估所必需的國土基本信息資料。發(fā)展改革部門（物價部門）要做好對存量房申報價格評估異議的認證和裁定工作。財政部門要為軟件開發(fā)、硬件配備、信息采集等提供必要的經費支持。其他有關部門要根據實際工作需要，積極支持地稅部門開展工作，形成工作合力，加強房地產稅收管理，規(guī)范房地產市場交易行為。

各級、各有關部門要注意及時總結行之有效的經驗、做法，逐步建立規(guī)范化、制度化、常態(tài)化的房地產數據信息部門交換長效機制，不斷提高信息共享、協調聯動的水平。要認真執(zhí)行《中華人民共和國稅收征管法》及相關法律、法規(guī)的規(guī)定，保障納稅人的知情、陳述、申辯、復議等合法權益，促進公正執(zhí)法，強化納稅服務。要加大對應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作的宣傳力度，取得納稅人和社會各界的理解和支持，為開展應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作營造良好的輿論氛圍和社會環(huán)境。

附件：應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作實施方案

二〇一一年十月八日

附件

應用房地產評估技術加強存量房交易稅收

征管工作實施方案

為深入開展應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作，根據上級有關文件精神，結合我市實際，制定如下實施方案。

一、指導思想

以科學發(fā)展觀為指導，以提高稅法遵從度為目標，堅持法治、公平、文明、效率的原則，從研究房地產估價技術手段入手，充分發(fā)揮稅收職能作用，建立健全存量房交易申報價格評估機制，加強存量房交易稅收征管，探索房地產稅制改革新思路及稅收征管新模式。

二、工作原則

（一）合法性原則。應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作，應按照國家法律法規(guī)的規(guī)定進行；所依據的數據和資料必須合法有效；方法必須符合國家有關規(guī)定。

（二）公平性原則。存量房交易申報價格評估的標準及評稅時點要一致，評估的結果要客觀公正。

（三）效率性原則。將該項工作與現代信息技術手段相結合，使其標準化、批量化、科學化，能夠簡便、快捷地進行存量房交易申報價格評估及批量評稅。

（四）適用性原則。該項工作應以全國房地產市場的整體狀況為基礎，從我市房地產現狀及特點出發(fā)，研究制定符合我市存量房交易稅收征管的工作方法、技術標準及征管手段。

三、工作目標

2012年3月評估系統上線試運行，2012年7月實現對存量房交易環(huán)節(jié)稅收征管。同時，創(chuàng)建新型房地產稅收管理機制，在評估技術、數據資料和人才儲備等方面為新稅制實施做好準備。

四、工作內容

（一）完成房地產價值評估工作。利用房產、土地管理部門的產權產籍、地籍資料，獲取評估所需要的房地產基礎數據，建立我市標準房基準價格數據庫。

（二）建立存量房交易申報價格評估機制。運用評稅技術，建立存量房交易申報價格評估機制，結合房地產一體化管理模式，以契稅為重點，加強存量房流轉環(huán)節(jié)稅收管理，增加地方財政收入。

（三）規(guī)范存量房交易環(huán)節(jié)稅收管理。在存量房交易環(huán)節(jié)稅收征管中，用評估值與申報值進行比對，對申報值偏低且無正當理由的，以評估值為計稅依據，征收存量房交易環(huán)節(jié)的稅收。

（四）在現行法律框架下，制定適合我市情況的爭議處理辦法，建立存量房交易申報價格評估系統爭議解決機制。

（五）實現對稅源的嚴密控管。利用房產、土地管理部門及中介機構采集的信息資料，建立房地產稅征管數據庫。通過納稅人申報數據與房地產基礎數據的自動比對，實現對稅源的嚴密控管，加強現行房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的征收管理。

五、工作區(qū)域、對象和方法

（一）存量房交易申報價格評估范圍為洛陽市所轄行政區(qū)。

（二）存量房交易申報價格評估的對象以住宅為主，同時探索對其他類房地產進行評估。

（三）評估方法以間接比較法為主，兼顧其他方法。評估以計算機批量評估為主、個案評估為輔。

六、工作步驟

（一）準備階段（2011年10月9日-10月25日）

1．對全市房地產基礎數據和資料進行初步調查。

2．與專家溝通，探討合作合同，明確工作重點和時間要求。

3．確定前期技術標準，根據估價方法確定前期數據收集的項目，按類別編制表格，制定數據采集方案。

4．對相關人員進行存量房相關知識和數據采集方案的培訓。

（二）實施階段（2011年10月26日-12月31 日 ）

1．采集相關數據，建立房地產數據信息庫。市地稅局成立招投標小組，邀請相關中介機構參與投標，確定協作單位。中標中介機構組織按照數據采集方案的要求開展普查，收集存量房交易申報價格評估所需各項有效基礎數據。地稅部門向住房城鄉(xiāng)建設、國土等部門提出數據需求，獲取個案房地產的基礎數據，滿足存量房交易申報價格評估的需要。住房城鄉(xiāng)建設部門負責提供近年來相關房地產數據信息。國土部門負責提供工業(yè)、商業(yè)、住宅及其他土地基準地價等。

2．制定技術細則（分區(qū)制作技術標準）。確定我市的數據項和數據采集標準，并建立評估技術細則。地稅、住房城鄉(xiāng)建設等相關部門協調配合，獲取本地存量房產信息數據；選定評估機構，對評估模型涉及的調整參數等進行本地化設置，全面采集全市住宅小區(qū)房產信息，由稅務機關審核確認標準房價格；在評估區(qū)位劃分、標準存量房設立、可比實例庫建立、修正系數確定的基礎上，制定科學、可行的技術細則。

3．開展數據審核、錄入、評稅結果分析及上線前培訓工作。對采集數據進行集中審核、錄入，將評估結果與存量房實際交易價格進行比對，找出價格差異原因，進一步修訂技術標準和業(yè)務需求。對前臺操作人員進行系統上線前的操作培訓。

4．建立統一的評估信息庫。按照有關要求，建立統一的評估信息庫，實行一窗式管理、一站式征收，提高稅收征管質量。

（三）驗收階段（2012年1月1日-7月31日）

1．開展評估結果檢驗。3月實行正式上線前試運行，保障評估結果的公平性和準確性。

2．上線運行。將評估系統與稅收征管系統進行有條件的對接。

3．建立評稅結果爭議解決機制。建立各項評估運行機制，包括價格爭議處理辦法、系統信息缺失處理辦法等。

七、工作要求

（一）提高認識，加強領導。存量房交易價格申報評估工作是一項系統工程，涉及面廣、工作量大，必須切實加強領導。洛陽市應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作領導小組要總體把握工作進展，做好部門之間的溝通配合，統籌協調，定期研究解決工作中出現的問題；各相關部門要按照要求，明確分工，細化責任，確保此項工作順利完成。

（二）組織培訓，掌握技術。加強人員培訓，學習相關房地產評估方面的理論和技能，學習吸取試點單位先進經驗。結合實際情況，拓寬工作思路，大膽探索，不斷創(chuàng)新，建立適合我市實際的加強存量房交易稅收征管的工作模式。

（三）精心組織，認真實施。各有關部門要迅速安排部署，精心組織實施，制定切實可行的具體實施方案，加強人力、物力、財力保障，及時發(fā)現、解決工作中出現的問題，確保該項工作按時、保質保量完成。