《國家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈廈門市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算管理辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局公告2023年第1號）

《國家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈廈門市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算管理辦法〉的公告》





國家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局公告2023年第1號

為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算管理，國家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局制定了《廈門市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算管理辦法》，現(xiàn)予以發(fā)布。

特此公告。




 

國家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局

2023年12月28日






 

廈門市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算管理辦法




 

第一章  總則

第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算管理，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號，國家稅務(wù)總局公告2018年第31號修改）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）等規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于我市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作。

第三條 本辦法所稱土地增值稅清算，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱納稅人）在房地產(chǎn)開發(fā)項目符合清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算該房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫納稅申報表，向稅務(wù)機關(guān)提供清算資料，辦理清算申報，結(jié)清該房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

第四條 納稅人應(yīng)根據(jù)國家稅收法律法規(guī)規(guī)章、本辦法等規(guī)定以及有關(guān)信息化管理要求，報送土地增值稅涉稅資料、開展房地產(chǎn)開發(fā)項目核算以及辦理其他涉稅事項。

納稅人應(yīng)當如實申報應(yīng)繳納的土地增值稅稅款，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。

 

第二章  項目管理

第五條 納稅人應(yīng)自取得下列批復（含變更批復）、備案、證照或簽訂相關(guān)合同之日起30日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)報送復印件或稅務(wù)機關(guān)認可的其他形式資料：

（一）發(fā)展改革等有關(guān)部門立項或備案文書；

（二）取得土地使用權(quán)所簽訂的合同、協(xié)議；

（三）國有土地使用權(quán)證；

（四）建設(shè)用地規(guī)劃許可證（含許可證附件）；

（五）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（含許可證附件）；

（六）建筑工程施工許可證；

（七）建筑安裝施工合同；

（八）商品房預(yù)售（銷售）許可證（含具體房源信息）；

（九）建設(shè)工程竣工驗收備案表、竣工驗收備案證明書、測繪成果報告。

第六條 納稅人應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后辦理土地增值稅項目報告，并按月填報《土地增值稅稅源明細表》相關(guān)內(nèi)容。

第七條 土地增值稅以國家有關(guān)部門審批、備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目（以下統(tǒng)稱“分期項目”），以分期項目為單位清算。

上述分期開發(fā)的項目，是指政府建設(shè)主管部門核發(fā)的《建筑工程施工許可證》或政府規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（含規(guī)劃變更批復文件）中確認的項目。

房地產(chǎn)開發(fā)項目（含分期項目）中同時包含普通住宅（普通標準住宅）和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。普通住宅以廈門市人民政府有關(guān)部門發(fā)布的標準來認定，非普通住宅包括非普通標準住宅以及商品工業(yè)廠房、車位等其他類型房地產(chǎn)。

第八條 納稅人應(yīng)當按照財務(wù)會計制度的規(guī)定，做好財務(wù)會計核算，準確核算房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入、成本、費用。

納稅人同時開發(fā)多個房地產(chǎn)開發(fā)項目或者分期項目的，應(yīng)當按照房地產(chǎn)開發(fā)項目或分期項目合理歸集收入、成本、費用。

 

第三章  清算申報和清算審核

第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)當進行土地增值稅清算：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

納稅人符合前款第三項情形的，應(yīng)當在辦理注銷稅務(wù)登記前辦理土地增值稅清算申報。

納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目存在本辦法第十九條所列視同銷售情形的，視同銷售的房地產(chǎn)面積應(yīng)當計入已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積以計算銷售比例。

第十一條 第九條和第十條所稱竣工，是指除土地開發(fā)外，其開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一：

（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；

（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始交付購買方；

（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

第十二條 對于符合本辦法第九條規(guī)定的項目，納稅人應(yīng)當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)，申報并繳納土地增值稅。

對于符合本辦法第十條規(guī)定的項目，納稅人應(yīng)當在收到主管稅務(wù)機關(guān)下發(fā)的土地增值稅清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)，申報并繳納土地增值稅清算稅款。

第十三條 納稅人辦理清算申報時，應(yīng)以滿足應(yīng)清算條件之日起90日內(nèi)或者收到主管稅務(wù)機關(guān)下發(fā)的土地增值稅清算通知之日起90日內(nèi)的任意一天，為確認清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間（簡稱清算截止日）。

第十四條 納稅人可以委托涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)項目清算進行涉稅鑒證。

納稅人委托涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)進行涉稅鑒證的，涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當按規(guī)定開展鑒證并出具鑒證意見，涉及重大調(diào)整的事項，應(yīng)當在鑒證報告予以披露。

稅務(wù)機關(guān)在清算審核或稅務(wù)檢查中，需要核查受托開展涉稅鑒證的涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)工作底稿或認為需要就涉稅鑒證事項開展約談的事項，受托涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當積極配合。

第十五條 納稅人辦理清算申報時，應(yīng)當提交以下清算資料：

（一）土地增值稅清算申報表及其附表；

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況；

（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機關(guān)需要相應(yīng)項目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復印件；

（四）納稅人委托涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

第十六條 納稅人應(yīng)積極配合稅務(wù)機關(guān)的清算審核工作，并在稅務(wù)機關(guān)送達清算審核結(jié)論通知之日起15日內(nèi)辦理更正申報及補、退稅事宜。

納稅人在清算審核結(jié)論通知規(guī)定期限內(nèi)補繳清算稅款的，不予加收滯納金。納稅人未按稅務(wù)機關(guān)清算審核后規(guī)定的限繳期限補繳清算稅款的，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》規(guī)定，滯納金從稅務(wù)機關(guān)規(guī)定限繳期限屆滿之次日起計算至其實際繳納之日止。

納稅人對稅務(wù)機關(guān)清算審核結(jié)論有異議的，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》等法律法規(guī)規(guī)定，可以依法申請行政復議；對行政復議決定不服的，可以依法向人民法院起訴。

 

第四章  清算收入

第十七條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。納稅人在清算后發(fā)生退房行為的，應(yīng)當辦理更正申報。

納稅人因?qū)嶋H銷售房地產(chǎn)向購買方收取的違約金、賠償金、滯納金、分期（延期）付款利息、更名費以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟收益，應(yīng)當計入轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

納稅人將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。

第十八條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。

適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額。此處增值稅銷項稅額是指按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（2016年第18號）規(guī)定計算的銷售額乘以適用稅率得出的金額。

適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

納稅人適用免征增值稅的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。

稅務(wù)機關(guān)核定的計稅價格或收入，不含增值稅。

第十九條 納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，以及納稅人用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：

（一）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

（二）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

第二十條 納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價明顯偏低，稅務(wù)機關(guān)可要求其提供書面說明及相關(guān)證明材料，據(jù)此判定是否存在正當理由。若無正當理由的，稅務(wù)機關(guān)參照本辦法第十九條規(guī)定確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

前述正當理由包括但不限于以下情形：

1.采取政府指導價、限價等非市場定價方式轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品的；

2.人民法院已生效的判決文書、仲裁委員會裁決確定的價格轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品的；

3.以公開拍賣方式轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品的；

4.稅務(wù)機關(guān)認定的其他合理情形。

 

第五章  扣除項目金額

第二十一條 土地增值稅扣除項目金額包括：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用；

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）國家規(guī)定的其他扣除項目。

第二十二條 扣除項目應(yīng)當符合下列要求：

（一）經(jīng)濟業(yè)務(wù)應(yīng)當是真實發(fā)生的；

（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的；

（三）計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出未取得合法有效憑證的，不得扣除。納稅人在清算截止日前實際發(fā)生的支出而在稅務(wù)機關(guān)清算審核期間取得合法有效憑證的，可以扣除。

本辦法所稱合法有效憑證，是指：

1.支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證；

2.支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證；

3.支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人開具的發(fā)票或者具有發(fā)票性質(zhì)的收款憑證、相關(guān)稅費繳納憑證等為合法有效憑證；稅務(wù)機關(guān)有疑義的，可以要求其提供境外公證機構(gòu)或者注冊會計師的確認證明，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核認可后，方可作為合法有效憑證；

4.發(fā)生在我國境內(nèi)，不屬于發(fā)票或行政事業(yè)性收據(jù)開具范圍，以書面合同（協(xié)議）、收（付）款證明、對賬單等相關(guān)材料作為合法有效憑證；

5.財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。

（四）扣除項目金額應(yīng)當按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條的規(guī)定，準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆；

（五）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當分攤的；

（六）扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目；不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

第二十三條 取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)批準改為出讓的，地價款為按照國家有關(guān)規(guī)定補交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為向原土地使用人實際支付的地價款。

納稅人因接受投資而取得的土地使用權(quán)，按照投資方投資入股的土地使用權(quán)作價金額以及按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用作為取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（二）對納稅人因容積率調(diào)整等原因補繳的土地出讓金，計入取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（三）納稅人為取得土地使用權(quán)按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，包括為取得土地使用權(quán)所支付的契稅。

（四）納稅人按照土地出讓合同約定分期繳納土地出讓金的利息，計入取得土地使用權(quán)所支付的金額。納稅人未按土地出讓合同約定繳納土地出讓金等原因交納的違約金、罰款、滯納金、利息和因逾期開發(fā)支付的土地閑置費等款項，不得計入取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本。

（五）納稅人為取得國有土地使用權(quán)，根據(jù)出讓合同或協(xié)議約定在項目建設(shè)用地紅線外建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等發(fā)生的拆遷補償和工程支出，計入取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（六）納稅人依據(jù)有關(guān)土地出讓、轉(zhuǎn)讓合同、協(xié)議及其補充協(xié)議，從政府或有關(guān)單位、部門以扶持、獎勵、補助等形式取得的土地出讓金返還款，應(yīng)從取得土地使用權(quán)所支付的金額中剔除。

（七）納稅人按照土地出讓合同、協(xié)議約定建設(shè)并向政府及有關(guān)部門或政府指定第三方無償移交除公共配套設(shè)施以外的住房、商場、車位等實物配建房屋，其面積不計入清算項目可售建筑面積，其建設(shè)成本作為取得土地使用權(quán)所支付的金額，不計入清算項目房地產(chǎn)開發(fā)成本。其中，實物配建房屋建設(shè)成本按其實際應(yīng)當分攤的房地產(chǎn)開發(fā)成本計算確定。

（八）納稅人（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設(shè)立項目公司對該受讓土地進行開發(fā)，同時符合下列條件的，可憑納稅人取得的土地出讓金票據(jù)作為項目公司取得土地使用權(quán)所支付的金額的扣除憑證，按規(guī)定計算扣除：

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司；

2.政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補充合同時，土地價款總額不變。

（九）納稅人簽訂的土地出讓合同、協(xié)議中明確規(guī)定多個房地產(chǎn)開發(fā)項目、不同分期項目、不同房產(chǎn)類型等對應(yīng)土地價款的，按土地出讓合同、協(xié)議約定確定對應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)項目、分期項目、房產(chǎn)類型的土地成本。

納稅人簽訂的土地出讓合同、協(xié)議對土地價款未作具體約定的，對于同一房地產(chǎn)開發(fā)項目有多個分期項目，以及同一分期項目、單一房地產(chǎn)開發(fā)項目內(nèi)有不同房產(chǎn)類型，納稅人可選擇按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，或按可售建筑面積計算分攤土地成本。對于不計入容積率的車位等房屋，可不參與土地成本計算分攤。

第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)成本按以下方法處理：

（一）納稅人簽訂的開發(fā)成本相應(yīng)合同明確受益對象且能夠辨明的，直接計入對應(yīng)的受益對象。有多個受益對象或未明確受益對象的，房地產(chǎn)開發(fā)成本按照以下方法進行分攤：

1.納稅人同時開發(fā)多個房地產(chǎn)開發(fā)項目或者分期開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按可售建筑面積計算分攤各個房地產(chǎn)開發(fā)項目、分期項目房地產(chǎn)開發(fā)成本；

2.同一清算項目不同房產(chǎn)類型共同發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)成本按可售建筑面積比例分攤；

3.納稅人以房屋銷售為目的而實際發(fā)生的合理裝修費用，應(yīng)當根據(jù)《房地產(chǎn)買賣合同》或其補充合同中的明確約定，按照受益原則，計入對應(yīng)房產(chǎn)類型的房地產(chǎn)開發(fā)成本。

（二）納稅人于所開發(fā)房地產(chǎn)以外單獨建造樣板房或售樓處的，其建造成本和裝修費用，不計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

（三）納稅人按照土地出讓合同、協(xié)議約定建設(shè)，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，或向政府有關(guān)部門或政府指定第三方無償移交的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號，國家稅務(wù)總局公告2018年第31號修改）第四條第三項規(guī)定處理，土地增值稅清算時不認定為視同銷售，公共配套設(shè)施面積不計入清算項目可售建筑面積，公共配套設(shè)施建設(shè)成本在清算項目可售建筑面積中分攤。

公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)確實屬于全體業(yè)主所有或無償移交給政府及有關(guān)部門、公用事業(yè)單位或政府指定的第三方的，應(yīng)當提供相關(guān)書面接收文件。納稅人未能及時移交公共配套設(shè)施的，政府及有關(guān)部門、公用事業(yè)單位或政府指定的第三方出具書面說明，其成本、費用予以扣除。因業(yè)主委員會尚未成立、無法辦理移交手續(xù)的，納稅人應(yīng)當提交書面說明、納稅人董事會決議以及在廈門市主流媒體刊登公告的報樣。

房地產(chǎn)開發(fā)項目分期開發(fā)但公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的，在部分公共配套設(shè)施已建設(shè)、費用已實際發(fā)生并且已取得合法有效憑證的情況下，納稅人可按照各分期清算項目可售建筑面積占項目總可售建筑面積的比例計算清算項目可扣除的公共配套設(shè)施費，但不得超過已實際發(fā)生的金額。

納稅人按規(guī)定向建設(shè)部門繳納的市政配套設(shè)施費、人防工程異地建設(shè)費以及按照我市相關(guān)規(guī)定應(yīng)由納稅人承擔并繳納的首期專項維修資金，并取得合法有效票據(jù)的，計入公共配套設(shè)施費。

公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，不予扣除相應(yīng)的成本、費用。納稅人進行土地增值稅清算時已將公共配套設(shè)施的建設(shè)成本計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，而之后將該公共配套設(shè)施對外轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當單獨進行土地增值稅清算，且其扣除項目金額確認為零。

（四）納稅人支付的工程監(jiān)理費計入開發(fā)間接費用。

第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)費用按以下方法處理：

（一）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5％計算扣除。

納稅人向金融機構(gòu)貸款支付的利息，同時滿足具有利息費用性質(zhì)、金融機構(gòu)和借款人是索取和償還利息的權(quán)利義務(wù)當事方、金融機構(gòu)提供相關(guān)證明、能夠按項目計算分攤等條件下，予以據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。

納稅人據(jù)實扣除利息支出的，應(yīng)當提供貸款合同、利息結(jié)算單據(jù)以及發(fā)票。

納稅人向金融機構(gòu)支付的咨詢費等非利息性質(zhì)的款項，不得作為利息支出扣除。

（二）財務(wù)費用中的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10％計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，參照本項扣除。

（三）納稅人既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條第一項、第二項所述兩種辦法。

（四）利息費用的分攤參照本辦法第二十四條第一項分攤方法處理。

第二十六條 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括納稅人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加和印花稅。凡能夠按清算項目準確計算的，允許據(jù)實扣除；凡不能按清算項目準確計算、歸集的，按該清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加扣除；涉及到多個清算項目的，按各清算項目收入的占比計算分攤扣除；同一清算項目內(nèi)不同房產(chǎn)類型之間不能準確歸集的，按各房產(chǎn)類型收入的占比計算分攤。

第二十七條 納稅人整體購買未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項目（在建工程）、投入資金繼續(xù)建設(shè)后轉(zhuǎn)讓的，其扣除項目如下：

（一）取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用；

（二）改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)發(fā)生的成本；

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）國家規(guī)定的其他扣除項目。

以上房地產(chǎn)開發(fā)費用和國家規(guī)定的其他扣除項目的計算扣除基數(shù)包括上述第一項、第二項的金額。

第二十八條 納稅人與關(guān)聯(lián)企業(yè)之間發(fā)生的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、銷售商品、服務(wù)、無形資產(chǎn)等事項，應(yīng)按照公允價值和商業(yè)常規(guī)進行業(yè)務(wù)往來，否則稅務(wù)機關(guān)有權(quán)進行合理調(diào)整。

 

第六章  核定征收

第二十九條 納稅人在辦理清算時房地產(chǎn)開發(fā)成本中前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，稅務(wù)機關(guān)可以參照各級建設(shè)工程造價管理部門各項房地產(chǎn)開發(fā)成本平方米造價指標以及政府有關(guān)部門公布的建設(shè)規(guī)費收取標準等，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。

第三十條 在土地增值稅清算過程中，稅務(wù)機關(guān)發(fā)現(xiàn)納稅人符合以下條件之一的，可以按不低于5%的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算申報，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

 

第七章  尾盤銷售

第三十一條 土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的（以下簡稱尾盤銷售），納稅人應(yīng)按規(guī)定辦理土地增值稅納稅申報，扣除項目金額按清算審核確定的各房產(chǎn)類型單位建筑面積成本費用(不含與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金)乘以尾盤銷售面積再加上尾盤銷售繳納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金計算。

納稅人尾盤銷售時附帶裝修的，其根據(jù)《房地產(chǎn)買賣合同》或其補充合同約定的新增裝修費用，計入對應(yīng)房產(chǎn)類型的房地產(chǎn)開發(fā)成本。

第三十二條 納稅人尾盤銷售應(yīng)當按月區(qū)分普通住宅和非普通住宅分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

2006年1月1日前納稅人已銷售備案的可售建筑面積占整個清算項目可售建筑面積在85%以上（含）的，對其銷售該清算項目剩余部分房地產(chǎn)的收入，采用本辦法第三十條規(guī)定的征收率下限核定征收。

2006年1月1日前納稅人已銷售備案的可售建筑面積占整個清算項目可售建筑面積在85%以下（不含85％）的，該清算項目應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定辦理土地增值稅清算，計算出已售部分房地產(chǎn)的增值率，確定適用稅率，再將2006年1月1日后已售部分房地產(chǎn)的增值額乘以該稅率計算土地增值稅。

第三十三條 納稅人在主管稅務(wù)機關(guān)出具清算審核結(jié)論前發(fā)生的尾盤銷售，先按其清算申報結(jié)果辦理尾盤銷售土地增值稅清算申報。主管稅務(wù)機關(guān)出具清算審核結(jié)論后，納稅人再對各期尾盤銷售土地增值稅清算申報情況進行更正，更正申報需要補繳土地增值稅的，納稅人在主管稅務(wù)機關(guān)出具的清算審核結(jié)論規(guī)定期限內(nèi)繳納的，不予加收滯納金。納稅人未按稅務(wù)機關(guān)清算審核后規(guī)定的限繳期限補繳尾盤銷售土地增值稅清算稅款的，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》規(guī)定，滯納金從稅務(wù)機關(guān)規(guī)定限繳期限屆滿之次日起計算至其實際繳納之日止。

第三十四條 對于同一清算項目，尾盤銷售土地增值稅清算的方式應(yīng)與該項目土地增值稅清算申報方式保持一致。

 

第八章  稅收優(yōu)惠
 

第三十五條 納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

納稅人按照本辦法規(guī)定辦理清算申報時，其自行申報的普通住宅部分增值率未超過20%的，主管稅務(wù)機關(guān)清算審核后確實符合免征土地增值稅條件的，由納稅人提出書面申請，主管稅務(wù)機關(guān)按照程序辦理免稅手續(xù)。

第三十六條 納稅人辦理尾盤銷售土地增值稅清算申報時，普通住宅類型增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

 

第九章  附則

第三十七條 納稅人在土地增值稅清算申報中的稅收違法行為，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等規(guī)定進行處理。

第三十八條 涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)及其涉稅服務(wù)人員出具虛假報告或涉稅文書的，按照現(xiàn)行涉稅專業(yè)服務(wù)監(jiān)管相關(guān)規(guī)定處理。

第三十九條 稅務(wù)機關(guān)完成土地增值稅清算審核后，納稅人因稅務(wù)日常管理、稅務(wù)檢查稽查以及審計、財政等部門檢查而被發(fā)現(xiàn)仍存在少計收入、多計扣除項目金額或其他稅收違法行為，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關(guān)規(guī)定處理。

第四十條 本辦法未盡事項，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號，國家稅務(wù)總局公告2018年第31號修改）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（2016年第70號）等規(guī)定處理。

第四十一條 本辦法自2024年2月1日起施行?！稄B門市地方稅務(wù)局關(guān)于修訂〈廈門市土地增值稅清算管理辦法〉的公告》（2016年第7號，國家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局公告2018年第3號修改）、《國家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)事項的公告》（2018年第10號）第二條第一項同時停止執(zhí)行。

本辦法施行前收到土地增值稅清算通知但稅務(wù)機關(guān)未出具最終清算審核結(jié)論的清算項目，可適用本辦法。

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本文關(guān)鍵詞： 廈門市, 房地產(chǎn), 開發(fā), 項目, 土地增值稅, 清算, 管理辦法, 廈門市稅務(wù)局, 公告, 2023年, 第1號