杭政辦函〔2019〕66號《杭州市人民政府辦公廳關于印發(fā)杭州市加強住宅小區(qū)物業(yè)綜合管理三年行動計劃（2019-2021年）的通知》

杭州市人民政府辦公廳關于印發(fā)杭州市加強住宅小區(qū)物業(yè)綜合管理三年行動計劃（2019-2021年）的通知







杭政辦函〔2019〕66號

杭政辦函〔2019〕66號

各區(qū)、縣（市）人民政府，市政府有關部門、有關直屬單位：

《杭州市加強住宅小區(qū)物業(yè)綜合管理三年行動計劃（2019-2021年）》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真組織實施。

杭州市人民政府辦公廳      

2019年7月8日        

杭州市加強住宅小區(qū)物業(yè)綜合管理

三年行動計劃（2019-2021年）

為進一步加強住宅小區(qū)物業(yè)綜合管理工作，根據(jù)國務院、省、市《物業(yè)管理條例》，中共中央、國務院與省委、省政府有關文件精神，以及市委、市政府關于城鄉(xiāng)社區(qū)治理工作的有關要求，結合我市實際，特制定本行動計劃。

一、總體要求

（一）指導思想。

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，緊緊圍繞市委、市政府關于創(chuàng)新社會治理、加強基層建設的總體要求，推動形成“黨建引領、政府保障、基層主導、業(yè)主主體、市場運作”五位一體和良性互動的住宅小區(qū)物業(yè)綜合管理格局。

（二）基本原則。

1.堅持黨的領導、固本強基。強化黨對住宅小區(qū)物業(yè)綜合管理工作的政治引領，切實發(fā)揮基層黨組織領導核心作用。

2.堅持多方齊抓、依法管理。整合各方力量，突出重點領域，聚焦薄弱環(huán)節(jié)，齊抓共管、同頻共振。

3.堅持需求導向、服務為本。把服務居民、造福居民作為工作出發(fā)點和落腳點，實現(xiàn)精細化管理和精準化服務。

4.堅持規(guī)范行業(yè)、加快發(fā)展。加強對物業(yè)服務行業(yè)的扶持和規(guī)范力度，提高物業(yè)服務社會化、智能化、專業(yè)化水平。

（三）總體目標。

到2021年年底，建立健全“屬地綜合管理、市場規(guī)范有序、業(yè)主和諧自管”的我市住宅小區(qū)物業(yè)綜合管理體系。以“美好家園”為創(chuàng)建目標，打造出一批體現(xiàn)杭州優(yōu)秀物業(yè)綜合管理水平，具備和諧美好生活環(huán)境的品質住宅小區(qū)。

到2021年，我市住宅小區(qū)物業(yè)綜合管理的政策法規(guī)依據(jù)進一步完善；屬地為主的管理體制機制進一步明確；街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)的機構力量配置和管理服務能力進一步增強；各行政主管部門的管理、執(zhí)法職責進一步落實；對業(yè)主委員會的黨建引領和指導監(jiān)督進一步加強；對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管和行業(yè)規(guī)范水平進一步提高；廣大居民的生活環(huán)境進一步改善。

二、重點任務

（一）完善管理體制機制，提高綜合管理水平。

1.建立住宅小區(qū)物業(yè)綜合管理各級聯(lián)動機制。將市物業(yè)管理改善工程領導小組調整為市物業(yè)綜合管理工作領導小組（以下簡稱領導小組），成員單位調整為：市住保房管局、市委組織部、市委宣傳部（市文明辦）、市委政法委、市委編辦、市發(fā)改委、市建委、市公安局、市財政局、市城管局、市民政局、市審計局、市規(guī)劃和自然資源局、市市場監(jiān)管局、市司法局、市應急管理局、市消防救援支隊、市經(jīng)信局、市數(shù)據(jù)資源局等部門和各區(qū)、縣（市）政府、管委會。領導小組下設辦公室（設在市住保房管局），研究和協(xié)調解決住宅小區(qū)物業(yè)綜合管理中的重大問題。各區(qū)、縣（市）政府、管委會負責屬地管理，相應成立領導小組及辦公室，及時協(xié)調解決住宅小區(qū)物業(yè)綜合管理中的主要問題。各街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）具體承擔屬地管理責任，相應建立轄區(qū)內工作組或聯(lián)席會議制度，定期協(xié)調解決住宅小區(qū)物業(yè)綜合管理中的具體問題。［責任單位：市住保房管局，各區(qū)、縣（市）政府、管委會］

2.理順住宅小區(qū)物業(yè)綜合管理中的部門職責。按照“誰主管、誰負責”原則，進一步明確和落實相關行政主管部門和水、電、燃氣等專業(yè)管理單位的工作職責，細化職責分工、明晰政府公共管理與物業(yè)企業(yè)服務的責任邊界。編制住宅小區(qū)物業(yè)綜合管理職責清單和指導手冊，明確各類管理執(zhí)法事項的主管部門、業(yè)務流程、咨詢投訴方式等，落實“管理進小區(qū)、執(zhí)法進小區(qū)”。［責任單位：市住保房管局、領導小組相關成員單位，各區(qū)、縣（市）政府、管委會］

3.增強街道、社區(qū)的住宅小區(qū)綜合管理力量配置。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）負責本轄區(qū)內住宅小區(qū)物業(yè)綜合管理工作，指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建及日常工作，協(xié)調物業(yè)管理和社區(qū)建設的相互關系。社區(qū)協(xié)助街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）開展物業(yè)管理相關工作。2019年12月底前，各區(qū)、縣（市）要明確所屬街道承擔上述工作職責的工作機構及專職工作人員，加強街道物業(yè)管理力量。各區(qū)、縣（市）在社區(qū)聘用房管員，由房管員負責物業(yè)管理并協(xié)助街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）開展房管具體工作。人員經(jīng)費納入市、區(qū)兩級財政保障。［責任單位：市住保房管局、市財政局、市民政局、領導小組相關成員單位，各區(qū)、縣（市）政府、管委會］

（二）建設“美好家園”，樹立杭州亮點目標。

1.制定“美好家園”建設標準并大力推進。統(tǒng)籌市級各部門對住宅小區(qū)管理的各項工作要求，針對治安、消防、電梯、綠化以及物業(yè)服務、業(yè)主委員會運行等情況，由領導小組制定建設標準，符合條件的小區(qū)確定為“美好家園”。采取試點先行、以點帶面的推進方式，2019-2020年各區(qū)、縣（市）分別建設3-10個“美好家園”小區(qū)，2021年各區(qū)、縣（市）分別建設“美好家園”小區(qū)不少于30個，并探索建立“以獎代補”機制。［責任單位：市住保房管局、市財政局，各區(qū)、縣（市）政府、管委會］

2.將“美好家園”建設納入基層治理提升體系。對各區(qū)、縣（市）政府及街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）建設“美好家園”情況進行通報公示，并在開展基層治理相關測評考核時作為相應的依據(jù)，具體由領導小組辦公室負責。［責任單位：市住保房管局、領導小組相關成員單位，各區(qū)、縣（市）政府、管委會］

（三）規(guī)范指導業(yè)主委員會，提高自我管理能力。

1.加強對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的指導監(jiān)督。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）負責指導監(jiān)督本轄區(qū)內業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建及日常工作，社區(qū)負責協(xié)助街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）落實相關工作，房管部門負責具體業(yè)務指導。明確街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）的指導監(jiān)督責任和社區(qū)的協(xié)助落實責任，包括指導監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的籌備組建和換屆，嚴格審核候選人資格，抓好業(yè)主委員會選舉；指導監(jiān)督管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的起草表決，抓好長效機制形成；指導監(jiān)督業(yè)主委員會的履職運作，抓好對業(yè)主委員會決定的監(jiān)督；指導監(jiān)督經(jīng)營性收益、物業(yè)維修資金的管理使用，抓好公共資金監(jiān)管；加強業(yè)主委員會依法履職的保障，激勵引導其為業(yè)主服務。［責任單位：市住保房管局、市民政局，各區(qū)、縣（市）政府、管委會］

2.強化對業(yè)主委員會的黨建引領。強化街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)黨組織對業(yè)主委員會的政治引領，推動社區(qū)“兩委”班子成員、網(wǎng)格黨支部委員會成員與業(yè)主委員會成員的“雙向進入、交叉任職”。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)黨組織要進一步提高新組建或新?lián)Q屆業(yè)主委員會中的黨員比例，原則上黨員比例要達到50%以上，最低不少于30%。已有3名以上黨員的業(yè)主委員會應當建立黨支部。嚴格審核把關業(yè)主委員會委員人選并進行教育培訓。到2021年，實現(xiàn)業(yè)主委員會黨的組織和工作全覆蓋。落實在職黨員社區(qū)報到制度，鼓勵機關事業(yè)單位黨員參選業(yè)主委員會。［責任單位：市住保房管局、市民政局、領導小組相關成員單位，各區(qū)、縣（市）政府、管委會］

3.推進物業(yè)管理糾紛人民調解工作。進一步建立健全區(qū)縣（市）、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)等三級人民調解委員會的物業(yè)管理糾紛人民調解工作機制，實現(xiàn)人民調解組織依法化解物業(yè)管理糾紛工作的全覆蓋。推進行業(yè)性、專業(yè)性物業(yè)管理糾紛人民調解組織建設，司法部門做好設立登記、調解業(yè)務規(guī)范指導工作，房管部門協(xié)調人員選聘、經(jīng)費保障等工作。［責任單位：市住保房管局、市司法局，各區(qū)、縣（市）政府、管委會］

4.探索住宅小區(qū)經(jīng)營性收益的監(jiān)督管理模式。加強物業(yè)經(jīng)營性收益的財務公開，建立公開信息平臺，保障業(yè)主的知情權和監(jiān)督權，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)要加強上述工作的指導監(jiān)督并建立定期審計制度。探索經(jīng)營性收益資金的統(tǒng)一核算管理機制，有條件的街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）經(jīng)業(yè)主大會委托，可以聘請會計人員進行集中統(tǒng)一記賬核算。［責任單位：市住保房管局、市民政局、市審計局，各區(qū)、縣（市）政府、管委會］

5.探索住宅小區(qū)公共經(jīng)濟活動的招投標模式。業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會決定開展選聘物業(yè)服務企業(yè)等活動，應符合公開、公平、公正的要求。探索建立業(yè)主委員會招投標管理制度和服務平臺，提供物業(yè)服務企業(yè)名錄，供業(yè)主委員會使用和監(jiān)督。［責任單位：市住保房管局，各區(qū)、縣（市）政府、管委會］

6.推進實施住宅小區(qū)業(yè)主信用管理措施。建立住宅小區(qū)業(yè)主信用管理制度，對業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定且不履行生效法律文書、逾期不交納物業(yè)服務費用等符合《浙江省公共信用信息管理條例》規(guī)定可記入相關信用檔案的情形，由市發(fā)改委負責記入信用平臺。（責任單位：市住保房管局、市發(fā)改委）

（四）優(yōu)化扶持監(jiān)管環(huán)境，促進物業(yè)行業(yè)發(fā)展。

1.梳理明確物業(yè)服務標準規(guī)范。完善物業(yè)服務標準規(guī)范，明確服務要求。按照“優(yōu)質優(yōu)價、質價相符”原則，根據(jù)物業(yè)服務成本變化等因素適時調整普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務收費標準，落實分級定價，保障物業(yè)服務行業(yè)良性發(fā)展。（責任單位：市住保房管局、市發(fā)改委、市市場監(jiān)管局）

2.強化對物業(yè)服務企業(yè)的黨建引領。創(chuàng)新推動黨建指導與行業(yè)監(jiān)管相結合，依托物業(yè)管理協(xié)會及行業(yè)協(xié)會黨委，不斷推進物業(yè)服務企業(yè)黨組織建設，到2021年實現(xiàn)物業(yè)服務企業(yè)黨的組織和工作全覆蓋。推動物業(yè)服務企業(yè)積極參與社區(qū)黨組織領導下的多方聯(lián)動機制，融入社區(qū)治理總體格局。［責任單位：市住保房管局、領導小組相關成員單位，各區(qū)、縣（市）政府、管委會］

3.加大對物業(yè)服務行業(yè)的培育和扶持力度。2020年起，安排保障性住房和老舊普通住宅小區(qū)物業(yè)服務補助資金，對承接經(jīng)濟適用房、農轉居公寓或老舊小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)并經(jīng)考核評定達標的，給予財政資金補助，具體由市住保房管局和市財政局制定補助辦法。各區(qū)、縣（市）還可另行研究制定物業(yè)服務企業(yè)財政獎勵辦法，根據(jù)考核評定情況給予年度地方財政貢獻部分一定比例的獎勵。［責任單位：市財政局、市住保房管局，各區(qū)、縣（市）政府、管委會］

4.加強對物業(yè)服務行業(yè)的監(jiān)管規(guī)范。加強對物業(yè)服務行業(yè)的監(jiān)督管理，不斷完善考核標準以及信用評價標準。建設物業(yè)管理服務信息平臺，向社會公布物業(yè)服務企業(yè)考核評價情況并運用到行業(yè)管理多個方面。探索物業(yè)服務企業(yè)及法定代表人“黑名單”制度和市場退出機制。加強對第三方中介機構的監(jiān)督管理，探索備案公示和信用評價制度。（責任單位：市住保房管局、市發(fā)改委、市市場監(jiān)管局）

5.推進物業(yè)服務行業(yè)數(shù)字化轉型。加快智慧物業(yè)建設和未來社區(qū)建設，探索完善住宅區(qū)建設的地方性設計規(guī)范。積極制定和落實行業(yè)激勵政策，支持創(chuàng)新型以及國家級、省級示范物業(yè)服務企業(yè)加快發(fā)展。對符合《杭州市人民政府辦公廳關于印發(fā)加快國際級軟件名城創(chuàng)建助推數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展若干政策的通知》（杭政辦函〔2018〕114號）條件的相關物業(yè)服務企業(yè)技術創(chuàng)新平臺，按規(guī)定給予相應資助。（責任單位：市住保房管局、市經(jīng)信局、市建委、市規(guī)劃和自然資源局）

（五）分類指導各方統(tǒng)籌，解決突出民生問題。

1.對前期物業(yè)管理階段住宅小區(qū)強化物業(yè)企業(yè)監(jiān)管。針對處于前期物業(yè)管理階段，尚未成立業(yè)主委員會的商品住宅小區(qū)，強化對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管，維護業(yè)主合法權益。商品住宅小區(qū)交付使用時，探索社區(qū)與前期物業(yè)服務企業(yè)、建設單位簽訂三方前期物業(yè)服務監(jiān)管協(xié)議。［責任單位：市住保房管局、市民政局，各區(qū)、縣（市）政府、管委會］

2.對未正常自我管理住宅小區(qū)強化街道社區(qū)管理。達到法定條件的，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)應當加強住宅小區(qū)指導監(jiān)督，督促其盡快籌備召開首次業(yè)主大會會議并組建業(yè)主委員會。住宅小區(qū)出現(xiàn)業(yè)主大會未正常召開、業(yè)主委員會未正常產生情形的，按政策法規(guī)規(guī)定由社區(qū)指導業(yè)主召開業(yè)主大會并執(zhí)行業(yè)主大會決定，積極探索小區(qū)管理委員會等新型小區(qū)治理模式。［責任單位：市住保房管局、市民政局，各區(qū)、縣（市）政府、管委會］

3.對回遷安置房小區(qū)落實物業(yè)費用提升服務水平。強化安置房項目建設單位的管理職責和街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)的屬地管理職責，制定管理規(guī)約，協(xié)同整治各類違章行為。落實物業(yè)費收繳機制，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)實行統(tǒng)一繳付的，應按照相應物業(yè)服務收費標準落實，逐步提高物業(yè)管理水平。引導居民樹立權利義務意識，提高物業(yè)費收繳率。［責任單位：市住保房管局、市建委，各區(qū)、縣（市）政府、管委會］

4.探索對老舊住宅小區(qū)引入物業(yè)服務和改造整治。針對未實施專業(yè)化物業(yè)服務的老舊小區(qū)，探索整合公共管理經(jīng)費，將原由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）承擔的綠化、保潔、公共設施維護等工作，打包交由物業(yè)服務企業(yè)提供服務，并按照一定標準向居民收取相應費用，改善老舊小區(qū)綜合管理水平。各區(qū)、縣（市）可成立公益性物業(yè)服務企業(yè)，提供低價有償?shù)耐械追铡?020年起，安排保障性住房和老舊普通住宅小區(qū)物業(yè)服務補助資金，對承接的物業(yè)服務企業(yè)給予財政資金補助，對開展社區(qū)化準物業(yè)管理的老舊小區(qū)落實物業(yè)管理補貼資金和困難群眾物業(yè)服務費用減免補貼。按照“成熟一個、申報一個”的原則，持續(xù)推進老舊小區(qū)綜合提升改造，實現(xiàn)同步改造提升、同步服務提升，改造完成即引入專業(yè)物業(yè)服務，并將能否落實長效物業(yè)服務作為老舊小區(qū)綜合提升改造的考核成效之一。［責任單位：市住保房管局、市建委、市城管局、市財政局，各區(qū)、縣（市）政府、管委會］

5.探索完善物業(yè)專項維修資金管理機制。進一步完善物業(yè)專項維修資金管理體制，優(yōu)化審批流程。積極修訂《杭州市物業(yè)維修基金和物業(yè)用房管理辦法》（市政府令第209號），進一步探索資金續(xù)籌補充機制，落實業(yè)主大會和業(yè)主委員會的主體責任以及街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)的指導監(jiān)督職責。［責任單位：市住保房管局，各區(qū)、縣（市）人民政府、管委會］

6.落實住宅小區(qū)公共安全管理措施。指導街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）進一步加大“零發(fā)案小區(qū)”和“控案先進小區(qū)”創(chuàng)建力度，深入持續(xù)開展涉及物業(yè)領域的掃黑除惡專項斗爭，督促社區(qū)、物業(yè)服務企業(yè)在加強智慧安防小區(qū)基礎上，提升住宅小區(qū)管理的智能性、安全性和便捷性。扎實推進住宅小區(qū)消防安全治理工作，指導加強智慧消防建設和落實我市消防安全三年行動方案，提升住宅小區(qū)整體火災防控水平。加強住宅小區(qū)電梯安全維護管理，探索電梯維護購買綜合保險制度。［責任單位：市公安局、市應急管理局、市消防救援支隊、市市場監(jiān)管局，各區(qū)、縣（市）政府、管委會］

三、保障措施

（一）加強組織領導。市、區(qū)縣（市）、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)4個層面以及各相關部門應高度重視住宅小區(qū)物業(yè)綜合管理工作，盡快明確工作機構、落實領導責任，切實提高組織力度。

（二）加強檢查考核。2020年起，將各行政主管部門和各區(qū)、縣（市）政府按照各自職責實施的住宅小區(qū)物業(yè)綜合管理工作明確納入年度工作目標任務。各區(qū)、縣（市）政府將上述工作納入街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）的年度工作目標任務。具體由領導小組辦公室制定考核標準，報請列入市督查檢查考核年度計劃并組織實施。

（三）加強法規(guī)修訂。將《杭州市物業(yè)管理條例》的第二次修訂列入市人大的立法工作計劃，加快立法進程，爭取在2020年列入正式項目。

（四）加強信息化建設。加強信息化建設并落實工作經(jīng)費，建設完善物業(yè)管理服務、經(jīng)營性收益公開、房屋全生命周期管理等信息化平臺，落實城市大腦房管系統(tǒng)建設。

（五）加強典型引領。以黨建引領加強對住宅小區(qū)物業(yè)綜合管理工作中先進典型的選樹力度。通過評優(yōu)評先，樹立一批樣板小區(qū)和典型案例，表彰一批先進集體和個人。 

（六）加強宣傳培訓。進一步加大對住宅小區(qū)物業(yè)綜合管理工作的宣傳力度，積極引導社會各界和廣大業(yè)主關心、支持物業(yè)綜合管理工作。加大對社區(qū)干部、業(yè)主委員會成員的業(yè)務培訓力度。

本行動計劃適用于全市行政區(qū)域范圍，自2019年8月8日起施行，由市住保房管局負責牽頭組織實施。各區(qū)、縣（市）政府可根據(jù)本行動計劃，結合實際制定本地實施計劃。

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