重慶市資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)專業(yè)技術(shù)委員會(huì)專家提示（第一期）-關(guān)于設(shè)備、不動(dòng)產(chǎn)單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)提示函

重慶市資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)專業(yè)技術(shù)委員會(huì)專家提示（第一期）-關(guān)于設(shè)備、不動(dòng)產(chǎn)單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)提示函

為了提高評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員執(zhí)業(yè)質(zhì)量，控制執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)重慶市資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)近期執(zhí)業(yè)案例，協(xié)會(huì)專業(yè)技術(shù)委員會(huì)對(duì)設(shè)備、不動(dòng)產(chǎn)單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)中部分問題進(jìn)行了討論和歸納，特別提示各評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員在評(píng)估項(xiàng)目實(shí)施過程中關(guān)注以下相關(guān)事項(xiàng)：

一、設(shè)備轉(zhuǎn)讓單項(xiàng)評(píng)估的評(píng)估假設(shè)和價(jià)值內(nèi)涵

設(shè)備作為一項(xiàng)動(dòng)產(chǎn)，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員在執(zhí)行設(shè)備轉(zhuǎn)讓(如出售、司法處置、對(duì)外投資、報(bào)廢等)單項(xiàng)評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)關(guān)注評(píng)估假設(shè)前提和評(píng)估價(jià)值內(nèi)涵。

以設(shè)備是否繼續(xù)使用劃分，評(píng)估假設(shè)可分為繼續(xù)使用假設(shè)或者變現(xiàn)假設(shè);以設(shè)備是否改變?cè)惺褂玫攸c(diǎn)劃分，評(píng)估假設(shè)可分為原地使用假設(shè)或者移地使用假設(shè);以設(shè)備使用是否改變現(xiàn)行用途劃分，評(píng)估假設(shè)可分為現(xiàn)行用途使用假設(shè)或者改變用途使用假設(shè)。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)關(guān)注設(shè)備的預(yù)期用途和評(píng)估目的，以及設(shè)備的性能狀況、可移動(dòng)性等，與委托人溝通明確評(píng)估假設(shè)，并在評(píng)估報(bào)告的評(píng)估假設(shè)中明確設(shè)備是否改變用途、改變使用地點(diǎn)等。

在原地按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用的評(píng)估假設(shè)前提下，設(shè)備評(píng)估的價(jià)值內(nèi)涵一般包括設(shè)備的本體購置價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)用、基礎(chǔ)費(fèi)用、資金成本、前期和其他費(fèi)用等必要、合理的購置或購建成本。

在移地按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用的評(píng)估假設(shè)前提下，應(yīng)考慮設(shè)備移位對(duì)其價(jià)值產(chǎn)生的影響。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)向委托人了解設(shè)備轉(zhuǎn)讓的方案以確定評(píng)估價(jià)值內(nèi)涵，比如需運(yùn)輸至異地安裝后使用的設(shè)備，設(shè)備評(píng)估的價(jià)值內(nèi)涵一般不包括設(shè)備從移位到達(dá)到使用狀態(tài)所發(fā)生的運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)用、基礎(chǔ)費(fèi)用、資金成本、前期和其他費(fèi)用等;比如設(shè)備移地前需買方自行負(fù)責(zé)拆除的，評(píng)估價(jià)值內(nèi)涵還需考慮買方承擔(dān)了額外拆除費(fèi)用的影響。此外，設(shè)備移位還可能出現(xiàn)不可移動(dòng)設(shè)備報(bào)廢、可移動(dòng)設(shè)備發(fā)生損傷等情形。

在改變用途繼續(xù)使用的評(píng)估假設(shè)前提下，應(yīng)考慮改變用途對(duì)其價(jià)值產(chǎn)生的影響，比如改變用途可能出現(xiàn)專用設(shè)備報(bào)廢、需要另行發(fā)生改造費(fèi)用等情形。

在變現(xiàn)的評(píng)估假設(shè)前提下，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)關(guān)注資產(chǎn)的性能及市場(chǎng)狀況，對(duì)于可二次使用的設(shè)備，評(píng)估價(jià)值內(nèi)涵一般為二手設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)值;對(duì)于無法二次使用的設(shè)備，評(píng)估價(jià)值內(nèi)涵一般為設(shè)備拆零變現(xiàn)的殘余價(jià)值。是否可二手使用受設(shè)備實(shí)物狀況、技術(shù)性能、二手市場(chǎng)需求等因素綜合影響。

建議在評(píng)估報(bào)告的特別事項(xiàng)說明中披露特定評(píng)估假設(shè)前提下設(shè)備評(píng)估的價(jià)值內(nèi)涵，以便于報(bào)告使用者合理理解評(píng)估結(jié)論。

二、設(shè)備、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓單項(xiàng)評(píng)估關(guān)于增值稅的考慮

2016年3月，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局發(fā)布《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))，通知自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人納入試點(diǎn)范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。2017年11月19日，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于廢止〈中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例〉和修改〈中華人民共和國增值稅暫行條例〉的決定》(中華人民共和國國務(wù)院令第691號(hào))，正式結(jié)束營業(yè)稅的歷史使命。原營業(yè)稅為價(jià)內(nèi)稅，增值稅為價(jià)外稅，因?yàn)閮r(jià)內(nèi)稅與價(jià)外稅的差異，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)關(guān)注在主要市場(chǎng)詢價(jià)獲取的資產(chǎn)價(jià)格信息是否包含增值稅。

增值稅實(shí)行憑專用發(fā)票抵扣稅款的制度，按照增值稅納稅人會(huì)計(jì)核算水平、經(jīng)營規(guī)模將增值稅納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員可以通過產(chǎn)權(quán)人營業(yè)執(zhí)照記載的統(tǒng)一社會(huì)信用代碼在當(dāng)?shù)囟悇?wù)局官網(wǎng)查詢產(chǎn)權(quán)人是否具有一般納稅人資格。一般納稅人當(dāng)期應(yīng)納增值稅稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額，小規(guī)模納稅人當(dāng)期應(yīng)納增值稅稅額=當(dāng)期銷售額(不含增值稅)*征收率，其計(jì)稅方法、稅率存在差異，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)關(guān)注產(chǎn)權(quán)人屬于一般納稅人還是小規(guī)模納稅人。

現(xiàn)行與設(shè)備、不動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)相關(guān)的增值稅免稅政策列舉如下：(1)個(gè)人銷售自建自用的住房免征增值稅;(2)北京市、上海市、廣州市和深圳市以外地區(qū)的個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅;(3)軍隊(duì)空余房產(chǎn)租賃收入免征增值稅;(4)為了配合國家住房制度改革，企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售住房取得的收入免征增值稅;(5)土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還土地使用者免征增值稅;(6)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，免征增值稅;納稅人采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股等方式將承包地流轉(zhuǎn)給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)免征增值稅;(7)其他個(gè)人，采取一次性收取租金形式出租不動(dòng)產(chǎn)取得的租金收入，可在對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^10萬元的，免征增值稅;(8)直接用于科學(xué)研究、科學(xué)實(shí)驗(yàn)和教學(xué)的進(jìn)口儀器、設(shè)備免征增值稅;(9)被撤銷金融機(jī)構(gòu)以貨物、不動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)清償債務(wù)免征增值稅。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)關(guān)注評(píng)估目的對(duì)應(yīng)的產(chǎn)權(quán)人經(jīng)濟(jì)行為是否屬于增值稅免稅行為。

設(shè)備、不動(dòng)產(chǎn)等轉(zhuǎn)讓單項(xiàng)評(píng)估對(duì)增值稅的考慮，是對(duì)委估資產(chǎn)在評(píng)估目的對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)增值稅的考慮，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)與委托人溝通明確評(píng)估價(jià)值內(nèi)涵是否包含增值稅。對(duì)于增值稅應(yīng)稅行為，若評(píng)估結(jié)論需包含增值稅，采用各資產(chǎn)評(píng)估方法評(píng)估時(shí)可先評(píng)估資產(chǎn)不含增值稅價(jià)，再根據(jù)適用的稅率計(jì)算增值稅。不論評(píng)估結(jié)論是否包含增值稅，建議在評(píng)估報(bào)告的評(píng)估結(jié)論和特別事項(xiàng)說明中明確披露評(píng)估結(jié)論是否包含增值稅，若包含增值稅，建議在評(píng)估結(jié)論中同時(shí)明確對(duì)應(yīng)的增值稅稅率，以便于報(bào)告使用者合理理解評(píng)估結(jié)論。

本執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)提示僅供評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員在執(zhí)業(yè)時(shí)參考，不是對(duì)相關(guān)法律法規(guī)、資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則的解讀，也不能替代資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員在執(zhí)業(yè)中結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行的職業(yè)判斷。






 

重慶市資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)

2020年12月18日

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