皖自然資規(guī)〔2019〕3號《安徽省自然資源廳等七部門關于印發(fā)完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場實施意見的通知》

安徽省自然資源廳等七部門關于印發(fā)完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場實施意見的通知






皖自然資規(guī)〔2019〕3號

各市及廣德市、宿松縣自然資源和規(guī)劃局、財政局、住房和城鄉(xiāng)建設局、國有資產監(jiān)督管理委員會、稅務局、市場監(jiān)督管理局、地方金融監(jiān)督管理局：

現(xiàn)將《完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場實施意見》印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。

 

安徽省自然資源廳

安徽省財政廳

安徽省住房和城鄉(xiāng)建設廳

安徽省國有資產監(jiān)督管理委員會

國家稅務總局安徽省稅務局

安徽省市場監(jiān)督管理局

安徽省地方金融監(jiān)督管理局

2019年10月29日

關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見

為深入貫徹落實《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》(國辦發(fā)〔2019〕34號),加強土地二級市場建設,深化“放管服”改革,促進經濟高質量發(fā)展,現(xiàn)結合我省實際,提出以下實施意見。

一、明晰轉讓條件,保障交易自由

(一)建設用地使用權轉讓形式。將各類導致建設用地使用權轉移的行為都視為建設用地使用權轉讓,包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設用地使用權轉移。建設用地使用權轉移的,地上建筑物、其他附著物所有權應一并轉移。涉及到房地產轉讓的,按照房地產轉讓相關法律法規(guī)規(guī)定,辦理房地產交易、繳稅、登記等相關手續(xù)。

(二)劃撥建設用地使用權轉讓。以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓,需經依法批準,土地用途符合《劃撥用地目錄》的,可不補繳土地出讓價款,按轉移登記辦理；不符合《劃撥用地目錄》的,在符合規(guī)劃的前提下,由受讓方依法依規(guī)補繳土地出讓價款。對不改變土地及建筑物、構筑物現(xiàn)狀的,補繳土地出讓價款按照評估現(xiàn)狀使用條件下的出讓土地使用權正常市場價格,減去劃撥土地使用權價格合理確定；依法變更規(guī)劃條件的,補繳土地出讓價款應按照評估變更后規(guī)劃條件下的出讓土地使用權正常市場價格,減去現(xiàn)狀使用條件下的劃撥土地使用權價格合理確定。

(三)出讓建設用地使用權轉讓。以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓,在符合法律法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定的前提下,應充分保障交易自由;原出讓合同對轉讓條件另有約定的,從其約定。

以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓,屬于房屋建設工程已投資額未達到總投資額25%、工業(yè)用地未達到“三通一平”的,可按照“先投入后轉讓”原則,交易雙方先行簽訂建設用地使用權轉讓合同,辦理預告登記,待達到轉讓條件后,再依法辦理不動產轉移登記。建設項目轉讓前未實施建設行為且未辦理規(guī)劃建設手續(xù)的,可憑預告登記證明辦理項目規(guī)劃、建設等審批手續(xù);建設項目轉讓前已辦理規(guī)劃建設手續(xù)的,建設用地使用權轉讓后,應在符合規(guī)劃的前提下,依法辦理項目規(guī)劃建設變更手續(xù).

“已投資額”可依據(jù)持有資質的有關機構出具的已投資情況報告認定(已投資額、總投資額均不含建設用地使用杈出讓價款向國家繳納的相關稅費),工業(yè)用地條件指開發(fā)程度達到“三通平”(通水、通電、通路、場地平整)及以上條件;轉讓工業(yè)用地的,受讓方擬建項目應符合國家產業(yè)政策以及投資強度、環(huán)保、安全、稅收等要求。

(四)作價出資或入股建設用地使用權轉讓。以作價出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓,參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓有關規(guī)定,不再報經原批準建設用地使用權作價出資或入股的機關批準;轉讓后,可保留為作價出資或入股方式,或直接變更為出讓方式。作價出資或者入股土地使用權實行與出讓土地使用權同權同價管理制度。

二、規(guī)范分割合并,促進合理利用

(五)土地分割、合并轉讓。土地分割、合并應符合規(guī)劃要求,權屬和產杈關系清晰,具備獨立分宗條件,涉及公共配套設施建設和使用的,轉讓雙方應在合同中明確有關權利義務。土地分割合并轉讓由權利人申請,經市、縣自然資源主管部門批準,依法辦理不動產轉移登記。

擬分割宗地已預售或存在多個權利主體的,應取得相關權利人同意,不得損害權利人合法權益。分割轉讓應當有利于土地開發(fā)利用,不得影響交通、消防、安全等控制性指標要求。土地合并所涉及的宗地應當為界線相鄰地塊,且土地權屬性質、使用權類型一致。

三、強化出租管理,提高服務水平

(六)有償方式取得的建設用地使用權出租。以出讓、租賃作價出資或入股等有償方式取得的建設用地使用權出租或轉租的,不得違反法律法規(guī)和有償使用合同的相關約定。

(七)劃撥方式取得的建設用地使用權出租。以劃撥方式取得的建設用地使用權出租的,應按照有關規(guī)定上繳租金中所含土地收益,納入土地出讓收入管理。土地收益具體標準由各地根據(jù)土地等級、用途等因素確定。宗地長期出租,或部分用于出租且可分割的,應依法補辦出讓、租賃等有償使用手續(xù)。建立劃撥建設用地使用權出租收益年度申報制度,出租人依法申報并及時繳納相關收益的,不再另行單獨辦理劃撥建設用地使用權出租的批準手續(xù)。

(八)建設用地使用權出租服務保障。市、縣自然資源主管部門應當提供建設用地使用權出租供需信息發(fā)布條件和場所,制定規(guī)范的出租合同文本,提供交易鑒證服務,保障權利人的合法權益。統(tǒng)計分析建設用地使用杈出租情況及市場相關數(shù)據(jù),定期發(fā)布出租市場動態(tài)信息和指南。

國有建設用地使用權出租的,出租人應當取得不動產權證書(國有建設用地使用權證書或國有建設用地使用權及房屋所有權證書);出租人依法轉讓不動產時,應當在轉讓之前合理期限內通知承租人,承租人在同等條件下享有優(yōu)先受讓權。

四、完善抵押機制,保障合法權益

(九)建設用地使用權抵押條件。以劃撥方式取得的建設用地使用權可以依法依規(guī)設定抵押權,劃撥土地抵押權實現(xiàn)時應優(yōu)先繳納土地出讓收入。以出讓、作價出資或入股等方式取得的建設用地使用權可以設定抵押權。以租賃方式取得的建設用地使用權,承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設后,根據(jù)租賃合同約定,其地上建筑物、其他附著物連同土地可以依法一并抵押。以劃撥建設用地使用權為標的物設定抵押,依法辦理抵押登記手續(xù),即視同已經具有審批權限的自然資源主管部門批準,不必再另行辦理土地使用權抵押的審批手續(xù)。

(十)放寬對抵押權人的限制。自然人、企業(yè)均可作為抵押權人申請以建設用地使用杈及其地上建筑物、其他附著物所有權辦理不動產抵押相關手續(xù),涉及企業(yè)之間債權債務合同的須符合有關法律法規(guī)的規(guī)定。

(十一)放寬對抵押物的限制。對不以公益為目的養(yǎng)老、教育等社會領域企業(yè)以有償方式取得的建設用地使用權、設施等財進行抵押融資的,各地可采取告知承諾制等措施,保障抵押權實現(xiàn)后原有經營活動持續(xù)穩(wěn)定,確保土地用途不改變、利益相關人權益不受損.

已享受產業(yè)扶持優(yōu)惠政策的建設用地使用權進行抵押融資的,須經所在地人民政府或政府派出機構同意。市、縣金融監(jiān)督管理部門應加強對此類融資資金使用情況的監(jiān)管。

五、落實稅收政策,降低交易成本

(十二)落實減稅降費政策。各地可根據(jù)本地實際,在地方杈限內探索城鎮(zhèn)土地使用稅差別化政策,促進土地節(jié)約集約利用。依法落實減稅降費政策,降低交易成本。2019年1月1日至2021年12月31日,對我省增值稅小規(guī)模納稅人減按50%征收城市維護建設稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅和教育費附加地方教育附加。自2019年3月1日起,我省受讓建設用地使用權契稅適用稅率統(tǒng)一下調至3%。

六、創(chuàng)新運行模式,完善服務體系

(十三)優(yōu)化交易平臺。各地要在市、縣自然資源主管部門現(xiàn)有的土地交易機構或平合基礎上搭建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場交易平臺,匯集土地二級市場交易信息,與相關部門加強信息共享集成,大力推行“互聯(lián)網(wǎng)+政務服務”模式。在土地交易機構或平臺內匯集交易、登記、稅務、住建、金融等部門或機構的辦事窗口,實現(xiàn)相關職能部門業(yè)務網(wǎng)上整合銜接,實現(xiàn)“一窗受理、一網(wǎng)通辦、站辦結”,精筒材料,壓縮時間,提高工作效率。

(十四)加強信息共享。各地要按照國家政務信息整合共享要求,全面對接省、市政務服務網(wǎng),積極推進土地市場交易平臺與政府統(tǒng)一的數(shù)據(jù)共享交換平合有序銜接,大力促進部門信息共享。土地市場交易相關的材料或信息能夠直接通過共享獲得的,不得要求當事人重復提交。加強涉地司法處置工作銜接,建立健全執(zhí)行聯(lián)動機制,司法處置土地可進入土地二級市場交易平臺交易。自然資源、住房城鄉(xiāng)建設、稅務、市場監(jiān)管等主管部門應加強對涉地股權轉讓的聯(lián)合監(jiān)管。

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