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湖北省人民政府辦公廳關于加快推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實施意見
鄂政辦發(fā)〔2021〕19號
各市、州、縣人民政府，省政府各部門：
根據(jù)《國務院辦公廳關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》（國辦發(fā)〔2020〕23號）要求，加快推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，不斷提升人民群眾的獲得感、幸福感、安全感，經(jīng)省人民政府同意，結合我省實際，提出如下實施意見。
一、總體要求
（一）指導思想。
以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，認真落實省委十一屆七次、八次全會精神，堅持以人民為中心，以高質量發(fā)展為目標，以國土空間規(guī)劃為引領，以滿足人民宜居宜業(yè)需要為出發(fā)點和落腳點，貫徹新發(fā)展理念，大力實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，推動城市有機更新，提升城市品質，釋放發(fā)展活力，使城市更健康更安全更綠色更宜居。
（二）改造范圍。
城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造范圍為城市、縣城（城關鎮(zhèn)）建成年代較早、市政配套設施不完善、社區(qū)服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓），重點改造2000年底前建成的老舊小區(qū)，適當支持2000年后建成的老舊小區(qū)，但需要限定年限和比例。
（三）改造內(nèi)容。
城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內(nèi)容分為基礎類、完善類、提升類3類。“基礎類”是保障居民安全需要和基本生活需求的重點改造內(nèi)容，包括供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、通信、安防、消防、垃圾分類、管線整治等。“完善類”是滿足居民改善型和便利性生活需求的改造內(nèi)容，包括小區(qū)及周邊違法建設拆除及綠化、照明、停車場、加裝電梯、無障礙設施、文體休閑設施、體育健身設施等。“提升類”是豐富社會服務供給、提升居民生活品質的改造內(nèi)容，包括社區(qū)綜合服務設施、社區(qū)公共衛(wèi)生、幼教、體育、養(yǎng)老、托育、家政保潔、便民市場、菜市場等公共服務設施配套。制定城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造評估標準，對老舊小區(qū)基礎設施與公共服務進行評價，發(fā)現(xiàn)短板和不足的，老舊小區(qū)內(nèi)部逐項落實基礎類改造內(nèi)容，結合社區(qū)補短板行動共建共享，統(tǒng)籌安排完善類、提升類改造內(nèi)容，同步實施。
（四）目標任務。
整治老舊小區(qū)居住環(huán)境，完善基礎設施功能，提升公共服務水平，加強物業(yè)管理服務，建設智慧平安小區(qū)，建立長效工作機制，實現(xiàn)宜居安居目標。到2025年，全省完成1.5萬個以上城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務。
二、組織實施
（一）開展調查評估。統(tǒng)籌推進居住社區(qū)補短板行動、綠色社區(qū)創(chuàng)建、老舊小區(qū)改造，城市社區(qū)、小區(qū)同步開展摸底調查，利用信息化手段建立檔案，加強管理。社區(qū)調查包括各類基礎設施與公共服務設施的服務能力與服務范圍，為老舊小區(qū)改造相關服務設施的配置提供依據(jù)。小區(qū)調查評估堅持問題導向，嚴格標準，針對不足和短板提出改造需求，作為確定老舊小區(qū)改造項目與制定改造方案的依據(jù)。
（二）編制專項規(guī)劃。根據(jù)城市更新發(fā)展需要，以縣為單位，組織編制老舊小區(qū)改造專項規(guī)劃和分年度計劃，明確融資方式、建設模式、管理模式、建設時序與工作標準，合理劃分改造區(qū)域，優(yōu)化資源配置，鼓勵將片區(qū)內(nèi)有共同改造需求、距離較近的老舊小區(qū)歸并整合，統(tǒng)一規(guī)劃設計，統(tǒng)籌實施改造。專項規(guī)劃由地方人民政府批準。
（三）制定改造方案。按照“一小區(qū)一方案”的要求，科學制定老舊小區(qū)改造工作方案，明確改造內(nèi)容、投資規(guī)模、資金構成與各方義務，其中資金構成需明確權屬單位出資要求與居民出資比例等。對調查評估中發(fā)現(xiàn)的問題，要逐項明確改造措施，做到條目化表達。方案制定后要認真聽取群眾意見和供水、供氣、供電等公用設施管理單位意見，由住建、發(fā)改、財政、規(guī)劃、消防等部門聯(lián)合會商審查，報當?shù)厝嗣裾鷾省?br />
（四）精心組織實施。完善城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造操作流程、施工組織、工程管理、考核監(jiān)督等工作制度，統(tǒng)籌改造項目建設施工，避免重復開挖、重復建設。合理安排項目進度，當年任務應當年開工，不得因工期過長變成擾民工程。強化項目監(jiān)管，嚴格執(zhí)行工程項目建設標準規(guī)范，落實各方主體責任，杜絕安全隱患，確保工程質量。充分發(fā)揮社會監(jiān)督作用，暢通投訴舉報渠道，鼓勵有技術專長的小區(qū)居民參與工程監(jiān)督。
（五）加強信息管理。建立城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造信息管理平臺，省、市、縣聯(lián)通，有關部門共享。推進傳統(tǒng)市政基礎設施信息化建設，加強建設改造全過程管理，提高老舊小區(qū)后期運營管理的智慧化水平，做到建設進度可視化、地下管線數(shù)字化、改造效果模型化、后期運營智慧化。
（六）建立長效機制。改造后的老舊小區(qū)要因地制宜，探索多元化模式，建立適宜的長效管理機制，包括多主體參與的聯(lián)席會議機制、網(wǎng)格化服務管理機制和市場化的物業(yè)管理機制等，鞏固小區(qū)改造成果，提升小區(qū)治理水平。
三、支持政策
（一）加強資金籌措。建立改造資金由政府與居民、社會力量合理共擔的機制。
加大政府支持力度。將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入保障性安居工程，積極爭取中央資金補助，按照“保基本”的原則，重點支持基礎類改造內(nèi)容。省級人民政府統(tǒng)籌安排資金支持，對地方人民政府給予獎補，具體辦法由省財政廳會同省住建廳制定。市縣人民政府對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造給予資金支持，可統(tǒng)籌一般公共預算收入、土地出讓收益、住房公積金增值收益和專項債券等，并納入國有住房出售收入存量資金使用范圍。
合理落實居民出資責任。按照誰受益、誰出資原則，積極引導居民通過直接出資、使用（補建、續(xù)籌）住宅專項維修資金、提取住房公積金、讓渡小區(qū)公共收益等方式支付相關改造費用。居民可通過捐資捐物、投工投勞等方式支持改造。對五保戶、低保戶等特困人員需支付個人承擔改造費用的，予以臨時救助，具體辦法由省民政廳制定。研究制定支持小區(qū)居民提取住房公積金用于老舊小區(qū)改造的政策，具體辦法由省住建廳制定。
引導專營單位支持。老舊小區(qū)公共部分供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設施，由專營單位負責改造，政府給予補助，改造后的專營設施產(chǎn)權統(tǒng)一移交給專營單位，由專營單位負責維護管理。
推動社會力量參與。支持市場主體實施規(guī)模化連片改造，明確投資建設者的產(chǎn)權，實現(xiàn)投資、建設、所有、受益及運營責任統(tǒng)一。支持專業(yè)化公司參與養(yǎng)老、撫幼、助餐等服務設施建設和后續(xù)運營。金融機構應研究提供適宜的金融產(chǎn)品，支持老舊小區(qū)改造，鼓勵開發(fā)性、政策性金融機構和其他商業(yè)銀行運用市場化模式提供信貸支持，配套提供信貸資金。積極探索將老舊小區(qū)改造與城市更新、提檔升級等有需求、項目運營有收入的城市建設內(nèi)容相結合，通過以豐補歉方式實現(xiàn)資金平衡。
(二)實施優(yōu)惠政策。對老舊小區(qū)改造免收城市基礎設施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金。用于提供社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政服務的房產(chǎn)、土地，按現(xiàn)行規(guī)定免征契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、不動產(chǎn)登記費。為社區(qū)提供養(yǎng)老、托育、家政等服務的機構，提供養(yǎng)老、托育、家政服務取得的收入免征增值稅，并減按90%計入所得稅應納稅所得額。統(tǒng)籌專業(yè)經(jīng)營單位參與政府統(tǒng)一組織的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，對企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務、出租或者經(jīng)營管理而持有的、使用時間超過12個月的設施設備等配套資產(chǎn)所發(fā)生的改建支出，允許其作為該設施設備的計稅基礎，按照規(guī)定計算的折舊準予在計算應納稅所得額時扣除；對企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中實際發(fā)生的與取得收入有關的維護管理費用，除已經(jīng)計入成本的有關費用外，準予在計算應納稅所得額時扣除。
（三）提升公共服務。各級政府要通過加大公共服務設施建設和購買服務的方式，加強公共服務保障。公共服務用房不足的小區(qū)，通過統(tǒng)籌利用閑置用房、購買二手房或提高容積率增加房源，作為小區(qū)物業(yè)和公共服務用房。鼓勵機關事業(yè)單位、國有企業(yè)將老舊小區(qū)內(nèi)或附近的閑置房屋，通過置換、劃轉、移交使用權等方式交由街道、社區(qū)統(tǒng)籌。老舊小區(qū)“15分鐘生活圈”內(nèi)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)整理騰出的土地，優(yōu)先用于建設社區(qū)服務設施。支持整合老舊小區(qū)及周邊存量土地、小區(qū)內(nèi)空地、荒地、綠地及拆除違法建設騰空土地，統(tǒng)籌用于加裝電梯、配建停車場等各類環(huán)境及配套設施和公共服務設施。鼓勵發(fā)展專營企業(yè)，提供養(yǎng)老、托育、家政、心理咨詢、就業(yè)培訓、居家服務等社區(qū)服務。積極發(fā)展“紅色物業(yè)”，鼓勵各地建立專業(yè)化、實力強、口碑好的物業(yè)服務企業(yè)資源庫。鼓勵有條件的街道、社區(qū)將若干相鄰或相近的老舊小區(qū)捆綁打包，統(tǒng)一委托同一家物業(yè)服務企業(yè)管理。對確因困難未實行自主管理又未聘請物業(yè)服務企業(yè)的老舊小區(qū)，街道、社區(qū)可委托準物業(yè)服務機構實行托底過渡管理，提供環(huán)境衛(wèi)生、門衛(wèi)等基本物業(yè)服務，按照當?shù)匚飿I(yè)服務收費最低標準，逐步提高物業(yè)服務費繳交率，實現(xiàn)改造小區(qū)物業(yè)服務自主管理。
（四）簡化建設管理程序。
推進審批制度改革。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目推行網(wǎng)上審批，設立審批綠色通道。以控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃及經(jīng)相關聯(lián)合審查通過的改造方案，作為城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目辦理立項用地規(guī)劃、工程建設、施工許可、竣工驗收的審批依據(jù)。不涉及新增用地和新增建設面積的政府投資1000萬元以下維修改造項目可直接批復項目初步設計。老舊小區(qū)改造項目（含加裝電梯工程）無需辦理環(huán)境影響評價手續(xù)。
優(yōu)化規(guī)劃用地許可。鼓勵同一建設單位實施的一定區(qū)域內(nèi)老舊小區(qū)改造項目捆綁打包，一次報批，分批實施。不增加建筑面積（含加裝電梯、外墻增加保溫層、樓頂平改坡等）、不改變既有建筑功能和結構的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目，以及不涉及規(guī)劃條件調整的項目，無需辦理建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證，無需辦理建設工程竣工規(guī)劃核實。不涉及土地權屬變化的項目，無需再辦理用地手續(xù)。對老舊小區(qū)新建、改建、擴建公共服務用房、市政公用設施的，在不違反國家有關強制性規(guī)范、標準的前提下，可適當放寬建筑密度、容積率等技術指標。
優(yōu)化建設管理程序。允許將工程建設許可、工程質量監(jiān)督和施工許可合并辦理。不涉及建筑主體結構變動的低風險項目，實行項目建設單位告知承諾制的，可不進行施工圖審查。涉及新增建設項目、改建和擴建等增加建筑面積、改變建筑功能和結構的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目，可合并或同步辦理建設工程規(guī)劃許可和施工許可，實行施工圖聯(lián)合審查。建立市場監(jiān)督、規(guī)劃、住建、民政等部門參與的老舊小區(qū)改造加裝電梯聯(lián)合審查制度，依法加強電梯加裝過程中的安全監(jiān)管。改造項目完工后，由項目建設單位召集有關部門、參建單位、居民代表等進行項目聯(lián)合驗收，簡化竣工驗收備案材料。
四、保障措施
（一）落實工作責任。省政府成立城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作協(xié)調推進小組（以下簡稱協(xié)調推進小組），由常務副省長和分管副省長任組長，省住建廳、省發(fā)改委、省教育廳、省經(jīng)信廳、省公安廳、省民政廳、省財政廳、省自然資源廳、省商務廳、省文旅廳、省衛(wèi)健委、省退役軍人廳、省政府國資委、省市場監(jiān)管局、省體育局、省地方金融監(jiān)管局、省公共資源交易監(jiān)管局、省公共資源交易中心、省稅務局、省郵政管理局、省通信管理局、國網(wǎng)湖北省電力有限公司等相關單位為成員單位。協(xié)調推進小組辦公室設在省住建廳。省住建廳要會同協(xié)調推進小組成員單位加強調研督辦，每年年底向省政府報告工作推進情況。
市縣人民政府是城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造責任主體，要加強組織領導，主要負責同志要親自抓，把推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作作為民生工程與發(fā)展工程，擺上重要議事日程，以人民群眾滿意度和受益程度、改造質量和財政資金使用效率為衡量標準，調動各方面資源抓好組織實施，健全工作機制，制定落實配套政策，細化工作方案，明確責任分工，充實專班力量，務必抓實抓好。
將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作納入湖北省住房保障領導小組工作職責，納入城市管理工作成效考核，強化目標責任考核，定期通報工作情況。
（二）加強部門協(xié)作。各級住建、發(fā)改、教育、文化、衛(wèi)生、體育、民政、公安、郵政、電力、通信等部門涉及城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的各類設施增設或改造計劃，應主動與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造專項規(guī)劃和計劃有效對接，同步推進實施。有關部門在專項補助資金安排時，對老舊小區(qū)改造配套項目應予以傾斜支持。省住建廳要結合工作實際，加強服務指導，會同相關部門就工作程序、風險防范、績效管理等編制《工作導則》；就建設融資運營模式、金融支持、市場參與、簡化審批等編制《政策導則》；就專項規(guī)劃、工程設計、施工管理等編制《技術導則》。省住建廳定期公布年度改造計劃，有關部門定期通告支持計劃與工作安排。
（三）統(tǒng)籌協(xié)調推進。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造應作為城市更新的重要內(nèi)容，與文明城市、衛(wèi)生城市、節(jié)水型城市、園林城市等創(chuàng)建活動相結合，與縣城品質提升、雨污分流、城鎮(zhèn)污水提質增效、海綿城市、垃圾分類等重點工作相結合，與小區(qū)紅線內(nèi)外基礎設施建設改造統(tǒng)籌實施。
（四）加強黨建引領。充分發(fā)揮基層黨組織作用，將支部建在小區(qū)上、黨小組建在樓棟上，推進老舊小區(qū)黨組織建設全覆蓋。廣泛發(fā)動群眾參與，形成“縱向到底、橫向到邊、協(xié)商共治”的工作格局。建立機關企事業(yè)單位及黨員干部下沉社區(qū)參與治理長效機制，充實社區(qū)力量，提高治理能力。
湖北省人民政府辦公廳
2021年3月8日
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