建保〔2014〕174號《關(guān)于試點城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)政策性商品住房的指導意見》

關(guān)于試點城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)政策性商品住房的指導意見




建?！?014〕174號

江蘇、湖北、廣東、四川省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、發(fā)展改革委、財政廳、國土資源廳、人民銀行、銀監(jiān)局，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、發(fā)展改革委、財政廳、國土資源廳、 人民銀行、 銀監(jiān)局， 上海市城鄉(xiāng)建設(shè)管委、住房保障房屋管理局、發(fā)展改革委、財政廳、國土資源廳、人民銀行、銀監(jiān)局：

政策性商品住房是由政府引導并給予政策支持，通過市場開發(fā)建設(shè)，面向符合規(guī)定條件的住房困難群體供應(yīng)的住房；具有一定保障性質(zhì)，實行共有產(chǎn)權(quán)，即由承購人與政府按份共有所有權(quán)。目前， 按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)一部署， 北京市、上海市、廣東省深圳市、四川省成都市、江蘇省淮安市、湖北省黃石市 6 個試點城市，正在積極推進發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)政策性商品住房的試點工作。為了規(guī)范和促進試點城市發(fā)展政策性商品住房，現(xiàn)提出以下意見：

一、總體要求和基本原則

（一）總體要求。貫徹落實黨中央、國務(wù)院全面深化改革的決策部署，各試點城市要立足當?shù)貙嶋H，積極發(fā)展政策性商品住房，加快構(gòu)建公共租賃住房、政策性商品住房、商品住房相結(jié)合的住房保障和供應(yīng)體系，進一步解決好廣大群眾的住房問題，實現(xiàn)住有所居。

（二）基本原則。試點城市發(fā)展政策性商品住房，要堅持政府引導、政策支持，充分發(fā)揮市場機制的推動作用；堅持因地制宜、分類施策，滿足基本住房需要。

二、明確政策性商品住房基本要求

（三）供應(yīng)對象。與新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃相銜接，政策性商品住房主要面向住房困難的城鎮(zhèn)中等偏下收入家庭，以及符合規(guī)定條件的進城落戶農(nóng)民和其他群體供應(yīng)。

（四）建設(shè)規(guī)模。試點城市應(yīng)根據(jù)實際需求制定政策性商品住房建設(shè)計劃，合理安排建設(shè)規(guī)模。人口流入集中、住房供需矛盾突出、房價上漲較快的試點城市應(yīng)當增加供應(yīng)。有條件的試點城市，可采取新建、利用存量商品住房等多種方式增加房源供應(yīng)。

（五）配售價格。政策性商品住房的配售價格應(yīng)充分考慮供應(yīng)對象的支付能力，以低于同地段普通商品住房的價格為原則定價。

（六）明晰產(chǎn)權(quán)。承購人的產(chǎn)權(quán)份額為承購人實際出資額占同地段、同類型商品住房價格的比例，其余部分為政府的產(chǎn)權(quán)份額。配售時，應(yīng)當明確承購人持有的產(chǎn)權(quán)份額比例，承購人持有的產(chǎn)權(quán)份額一般不低于 60%。 承購入與政府的產(chǎn)權(quán)份額，應(yīng)當在購房合同和房屋產(chǎn)權(quán)證書中明確，并作為各方增購產(chǎn)權(quán)份額及劃分上市交易所得的依據(jù)。

（七）產(chǎn)權(quán)交易。允許承購人增購政策性商品住房的產(chǎn)權(quán)份額，直至取得完全產(chǎn)權(quán)。購買不滿 5年的，不得上市交易。符合上市條件的，允許承購人上市出售，同等條件下，政府享有優(yōu)先購買權(quán)。承購人增購、上市出售或政府回購的價格，應(yīng)隨行就市，按同時期、同地段普通商品住房的價格確定。上市交易所得價款，應(yīng)以承購人與政府的產(chǎn)權(quán)份額為依據(jù)公平分割。承購人增購產(chǎn)權(quán)份額或政策性商品住房上市交易時，政府所取得的收入應(yīng)上繳同級國庫，實行“收支兩條線”管理。承購人通過購置、繼承、受贈等方式取得其他住房，不再符合供應(yīng)條件的，應(yīng)當通過增購取得完全產(chǎn)權(quán)實現(xiàn)退出，或由政府回購其所有的產(chǎn)權(quán)份額。

三、明確政策措施

（八）加強規(guī)劃計劃管理。試點城市應(yīng)統(tǒng)籌考慮城鎮(zhèn)化發(fā)展態(tài)勢、住房困難狀況、房價水平及住房需求總、需求結(jié)構(gòu)等因素，組織對政策性商品住房的需求情況進行調(diào)查摸底。在編制城鎮(zhèn)保障性安居工程年度建設(shè)計劃時，要結(jié)合房地產(chǎn)市場狀況，統(tǒng)籌考慮社會需求與供給能力，合理安排政策性商品住房的建設(shè)布局和規(guī)模，并向社會公布。

（九）確保用地供應(yīng)。試點城市要依據(jù)城鎮(zhèn)保障性安居工程年度建設(shè)計劃，在充分調(diào)查摸底的情況下確定政策性商品住房用地年度供應(yīng)規(guī)模，編入年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃。試點城市要做好政策性商品住房項目用地儲備并及早落實到具體地塊，優(yōu)先使用存量建設(shè)用地，確保足額保障和優(yōu)先供應(yīng)。在土地出讓時，建設(shè)用地應(yīng)采取招標拍賣掛牌方式，經(jīng)市場公開定價后供應(yīng)，住房建設(shè)及規(guī)劃部門確定的建成后住房銷售價位、套型面積等控制性要求寫入《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。

（十）完善金融支持政策。鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)根據(jù)政策性商品住房的特點，在依法合規(guī)、風險可控的前提下，依據(jù)商業(yè)可持續(xù)原則，完善信貸管理制度，改進金融服務(wù)方式，積極支持試點城市政策性商品住房建設(shè)和消費，發(fā)揮開發(fā)性金融作用，加大對試點城市政策性商品住房建設(shè)的支持力度。推進金融產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新，支持承擔政策性商品住房建設(shè)項目的企業(yè)在資本市場通過發(fā)行股票、債券等金融工具融資。

四、提高規(guī)劃建設(shè)和工程質(zhì)量水平

（十一）優(yōu)化規(guī)劃布局。政策性商品住房實行分散配建與集中建設(shè)相結(jié)合，優(yōu)先在普通商品住房項目中配建。集中建設(shè)的，可以結(jié)合棚戶區(qū)改造項目，盡可能安排在交通便捷、配套設(shè)施齊全、功能完善的地段；需要配套建設(shè)市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施的，應(yīng)做到配套設(shè)施與住房同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步交付使用。以配建方式建設(shè)的，規(guī)劃部門確定的配建面積、套型結(jié)構(gòu)等土地使用條件，可作為取得建設(shè)用地的前置條件，納入《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。

（十二）注重戶型設(shè)計。政策性商品住房應(yīng)以小套型為主，除另行規(guī)定外，單套建筑面積控制在90 平方米以內(nèi)。戶型設(shè)計要堅持戶型小、功能齊、安全可靠，同時注意突出地方特色等要求，有效滿足各項基本居住功能。要貫徹省地、節(jié)能、綠色、環(huán)保的原則，積極采用產(chǎn)業(yè)化技術(shù)和工藝，鼓勵提供簡約、環(huán)保的基本裝修，滿足入住條件。

（十三）落實質(zhì)量責任。政策性商品住房的建設(shè)，要嚴格履行法定的項目建設(shè)程序，規(guī)范招投標行為，落實項目法人責任制、合同管理制、工程監(jiān)理制。全面推行質(zhì)量責任終身制。嚴格執(zhí)行抗震設(shè)防等強制性標準。推行工程質(zhì)量責任標牌制，接受社會監(jiān)督。

五、建立健全分配和運營監(jiān)管機制

（十四）規(guī)范準入審核。政策性商品住房的具體準入條件、供應(yīng)對象范圍，各試點城市可按本意見自行確定。申請人應(yīng)當如實申報家庭住房和經(jīng)濟條件等，并申明同意審核機關(guān)核查。嚴禁向不符合條件的家庭供應(yīng)政策性商品住房。對以虛假資料騙購的，一經(jīng)查實應(yīng)解除購房合同，并由承購人承擔相應(yīng)的經(jīng)濟和法律責任。

（十五）健全輪候規(guī)則。各試點城市應(yīng)結(jié)合需求及供應(yīng)能力，合理確定配售政策性商品住房的輪候期，并向社會公布。經(jīng)審核符合條件的家庭，試點城市應(yīng)當在合理的輪候期內(nèi)配售。具體輪候期限由試點城市根據(jù)當?shù)貙嶋H合理確定。輪候?qū)ο蟮呐涫叟判?，可以根?jù)申請人的住房困難情況以及家庭財產(chǎn)、居住年限、申請時間等因素綜合評分確定，也可以通過隨機選定等方式確定。

（十六）加強使用管理。政策性商品住房應(yīng)當用于承購人自住，除了符合規(guī)定情形并報請有關(guān)部門同意的， 不得擅自出租轉(zhuǎn)借、 長期閑置、 改變用途。承購人與政府的權(quán)利義務(wù)應(yīng)當在購房合同中明確，由承購人承擔住房及其附屬設(shè)施的日常維修養(yǎng)護、物業(yè)服務(wù)等費用。承購人要按有關(guān)規(guī)定和合同約定使用政策性商品住房，不得改變房屋結(jié)構(gòu)，影響房屋質(zhì)量安全和使用功能。試點城市應(yīng)當建立政策性商品住房檔案，加強使用監(jiān)管。政策性商品住房小區(qū)原則上應(yīng)實行市場化的物業(yè)管理。

試點城市應(yīng)對除公共租賃住房外的其他具有保障性質(zhì)的住房，逐步納入政策性商品住房管理。對推進政策性商品住房建設(shè)中遇到的問題，要及時總結(jié)并報住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、銀監(jiān)會。





 

中華人民共和國住房城鄉(xiāng)建設(shè)部

二〇一四年十二月三十日

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本文關(guān)鍵詞： 建保, 試點, 城市, 發(fā)展, 共有, 產(chǎn)權(quán), 性質(zhì), 政策性, 商品住房, 指導意見